Общее собрание собственников помещений (ОСС) — это ключевой орган управления многоквартирным домом.
Именно на ОСС принимаются решения о смене управляющей компании, утверждении тарифов, капремонте,
выборе формы управления и других важнейших вопросах. Управляющая организация обязана обеспечить
подготовку и проведение собрания в строгом соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ
и актов Минстроя России.
Кто инициирует собрание
- Управляющая организация — если в течение 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию
не создан ТСЖ/ЖК/кооператив. - Собственники — если имеют не менее 10 % голосов от общего числа.
- ТСЖ/ЖК/кооператив — в рамках своих уставных полномочий.
Формы проведения ОСС (ст. 44.1 ЖК РФ)
- Очная форма — совместное присутствие собственников в одном месте и в одно время.
Требуется кворум 50 %+1 голос от общей площади дома. - Заочная форма — без совместного присутствия. Решения принимаются письменно
(бюллетени). С 1 марта 2025 года заочное голосование разрешено только через
ГИС ЖКХ или региональные ИС. - Гибридная форма — сочетание очного и заочного участия при использовании
электронной системы голосования.
Пошаговая инструкция для управляющей организации
Шаг 1. Подготовка документов
- Сформировать реестр собственников (Ф. И. О., доля, площадь, контакты);
- Подготовить повестку дня (не более 10 вопросов, чётко сформулированных).
- Распечатать бланки:
- уведомления о собрании;
- бюллетени заочного голосования;
- протокол (форма 266-пр Минстроя РФ).
Шаг 2. Уведомление собственников
Не позднее чем за 10 дней до даты начала голосования направить каждому собственнику
уведомление лично под роспись, заказным письмом, электронной почтой или разместить на
официальном сайте УК/ТСЖ. В уведомлении указываются:
- дата, время и место начала/окончания голосования;
- формат (очный, заочный, гибридный);
- ссылка на ГИС ЖКХ (при заочной форме);
- порядок ознакомления с документами (договор управления, смета, проекты решений).
Шаг 3. Проведение собрания
Очная форма
- Регистрация участников на входе (паспорт + свидетельство/ЕГРН).
- Фиксация кворума (сумма долей ≥ 50 %).
- Обсуждение каждого вопроса, голосование (открытое или тайное).
- Подсчёт голосов и составление протокола.
Заочная форма
- Создание электронного собрания в ГИС ЖКХ.
- Раздача/рассылка бюллетеней (срок от 10 до 90 дней).
- Сбор бюллетеней в ящик инициатора или в УК.
- Подсчёт голосов и заполнение протокола.
Шаг 4. Оформление итогов
- Протокол подписывается инициатором собрания и собственниками,
участвовавшими в подсчёте голосов. - Не позднее 10 дней после окончания собрания направить оригиналы:
- в управляющую организацию (если инициатор — собственники);
- в ТСЖ/ЖК/кооператив (по месту хранения документации);
- опубликовать на сайте УК/ГИС ЖКХ (без персональных данных).
- Хранить протокол и приложения не менее 3 лет.
Частые ошибки и риски недействительности решений
| Ошибка | Последствие |
|---|---|
| Недостаточный кворум | Решение не вступает в силу. |
| Неверный расчёт долей | Оспаривание в суде, пересчёт голосов. |
| Нарушение сроков уведомления | Камеральная проверка признает ОСС недействительным. |
| Отсутствие подписей в протоколе | Невозможность внести решение в ЕГРН/Росреестр. |
Контакты для обращений и консультаций
- ГИС ЖКХ техподдержка
Телефон: ###-###-####
Сайт: https://dom.gosuslugi.ru - Минстрой России
Адрес: 109028, г. Москва, ул. Нижняя Ямская, д. 2/1
Телефон: +7 (495) -67-50-00
E-mail: info@minstroy.gov.ru - Росжилкомплекс (Росреестр)
Справочно-информационный портал: https://rosreestr.gov.ru - Региональные жилищные инспекции
Уточняйте на сайте вашей области или по телефону горячей линии 122. - Юридическая консультация
Московская коллегия адвокатов «Арбат»
Телефон: +7 (495) -23-45-67
E-mail: law@arbat.ru
Важно! Любые изменения в договоре управления или тарифах могут быть внесены только
на основании решения ОСС, принятого надлежащим образом. Управляющая организация,
нарушившая процедуру, рискует признанием договора управления недействительным и
штрафами жилищной инспекции.