Сегодня . Московская программа реновации активно завершает переселение жителей из пятиэтажек в новые дома. У многих появилась возможность продать полученное жильё, но возникает главный вопрос: будет ли налог с продажи квартиры, полученной по реновации? Ниже ‒ исчерпывающие разъяснения ФНС России, Минфина РФ и актуальная инструкция по действиям в 2026 году.
Какой налог применяется при продаже
- НДФЛ 13 % – базовая ставка для дохода физлиц до 5 млн ₽ в год.
- 15 % – ставка для доходов свыше 5 млн ₽ (прогрессивная шкала).
Когда НДФЛ не нужно платить
Минимальный срок владения
Согласно п. 3 ст. 217.1 НК РФ и письму Минфина от № 03-04-06/44581, при продаже квартиры, полученной по реновации, минимальный срок владения складывается из двух периодов:
- Срок владения старой (освобождённой) квартирой (до переселения).
- Срок владения новой квартирой с даты регистрации права собственности.
Если суммарный период ≥ 3 года (для приватизированного жилья, наследования, договора дарения или пожизненного содержания) или ≥ 5 лет (в остальных случаях, например, покупка на рынке), продажа освобождается от НДФЛ.
Примеры расчёта
- Пример 1. Гражданин приватизировал квартиру в 2018 году, в 2022 году получил равнозначную по договору мены. Продал в 2026 году.
Суммарный срок: 2018–2026 = 8 лет.
Налог: 0 ₽. - Пример 2. Квартиру купили в 2021 году за 8 млн ₽, в 2022 году получили новую по реновации, продали через 2 года за 10 млн ₽.
Суммарный срок: 2 года < 5 лет.
Налоговая база: 10 млн ₽ – 8 млн ₽ = 2 млн ₽.
НДФЛ: 2 млн ₽ × 13 % = 260 000 ₽. Применить имущественный вычет (1 млн ₽) нельзя, если используются расходы на покупку.
Как снизить или избежать налога
- Доказательство расходов. Сохраняйте все договоры купли-продажи, чеки, акты приёма-передачи и договор мены.
- Оценка кадастровой стоимости. Если продажная цена ниже 70 % кадастровой, налоговая будет считать доходом 70 % кадастровой стоимости. Используйте независимую оценку для обоснования рыночной цены.
- Налоговый вычет 1 млн ₽. Применяется вместо подтверждения расходов, если последние меньше 1 млн ₽. Но при реновации чаще выгодно использовать фактические расходы.
- Раздел долей. Если квартира в долевой собственности, вычет распределяется пропорционально долям.
Пошаговая инструкция по продаже без налога
- Проверьте даты: когда была зарегистрирована старая квартира и когда новая.
- Сложите сроки: если ≥ 3/5 лет, продаёте без НДФЛ.
- Сформируйте пакет документов:
- ЕГРН на старую и новую квартиры.
- Договор мены (договор реновации).
- Документы о первоначальной покупке/приватизации.
- Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, если налог всё-таки есть.
- Уплатите налог до 15 июля.
Частые ошибки
- Игнорирование старого срока. Многие считают, что отсчёт идёт только с даты получения новой квартиры. Это неверно.
- Занижение цены в договоре. Если цена < 70 % кадастровой, налоговая пересчитает.
- Отсутствие первичных документов. Без них придётся платить НДФЛ без вычета расходов.
Контакты для обращений
- ФНС России (город Москва, регион 77)
Сайт: https://www.nalog.gov.ru/r77
Телефон: ###-###-#### (единая справочная ФНС РФ)
Адрес: 125284, г. Москва, ул. Неглинная, 23 - Горячая линия программы реновации (Москва)
Телефон: +7 (495) -77-77-77
Сайт: https://renovation.mos.ru - Мои документы (МФЦ Москвы)
Онлайн-запись: https://mfc.mos.ru
Телефон: 8 (495) -77-77-77 - Консультации по НДФЛ и реновации (Бесплатная юридическая помощь)
Телефон: 8 (800) -00-02-22 (федеральная линия)
Часы работы: пн–пт 09:00–18:00 МСК
Помните: чёткое соблюдение сроков и правильное оформление документов позволяют продать квартиру по реновации без лишних налогов. При любых сомнениях обращайтесь к профессиональному налоговому консультанту или в ФНС.