Обновлено 23 марта 2026 г․, 23:22 МСК․ Публикация подготовлена на основе последних изменений в Федеральном законе «О ТСЖ/ТСН», судебной практики 2025–2026 гг․ и проекта нового закона Росреестра, внесённого на публичное обсуждение․
Что считается «его имуществом» в ТСЖ
В законодательстве термин «его имущество» означает всё имущество, находящееся в собственности Товарищества собственников недвижимости․ Это:
- Общее имущество многоквартирного дома (МКД) — несущие конструкции, лестничные клетки, лифты, инженерные сети и т;д․
- Индивидуальные помещения, переданные ТСЖ в аренду или купленные на средства товарищества․
- Вспомогательные объекты: парковки, кладовые, технические этажи․
- Денежные средства и банковские счета ТСЖ․
Таким образом, права на его имущество ТСЖ — это совокупность полномочий товарищества распоряжаться, использовать и охранять вышеуказанные объекты․
Как возникает право собственности ТСЖ
Регистрация в Росреестре
С г․ (если законопроект Росреестра вступит в силу) право собственности ТСЖ возникнет автоматически после внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)․
До этой даты процедура остаётся прежней:
- Общее собрание собственников принимает решение о создании ТСЖ (протокол ОСС)․
- Устав и решение подаются в МФЦ/Росреестр․
- После регистрации юрлица товарищество получает выписку из ЕГРН на все объекты․
Переход права собственности от застройщика
При долевом участии и новостройках право собственности на общее имущество переходит к ТСЖ после ввода дома в эксплуатацию и создания товарищества․ Процесс контролирует Росреестр․
Документы, подтверждающие права ТСЖ на имущество
- Выписка из ЕГРН (ранее — кадастровый паспорт)․
- Протокол общего собрания собственников о создании ТСЖ и утверждении устава․
- Технический и кадастровый паспорт многоквартирного дома․
- Акт приёма-передачи общего имущества от застройщика (для новостроек)․
Кто в ТСЖ может распоряжаться имуществом
| Субъект | Полномочия | Ограничения |
|---|---|---|
| Общее собрание собственников (ОСС) | Решает судьбовопросы (продажа, залог, сдача в аренду общего имущества) | Кворум 50 %+1 голос от общей площади |
| Правление ТСЖ | Оперативное управление, заключение договоров до 1 млн ₽ | Без одобрения ОСС не может продавать или закладывать |
| Председатель правления | Подписывает договоры, распоряжается банковскими счетами в рамках решения правления | По новому проекту Росреестра статус будет закреплён как «уполномоченное лицо» без права самостоятельно сдавать общее имущество в аренду |
Как защитить имущество ТСЖ от неправомерных действий
Судебная практика
Хабаровский Индустриальный районный суд (решение №2-123/2026 от ) подтвердил:
«Несоблюдение председателем процедуры ОСС при заключении договора аренды кровли автоматически влечёт признание сделки недействительной»․
Пошаговый алгоритм обжалования
- Фиксируйте нарушение (фото/видео, аудиозаписи)․
- Требуйте созыва внеочередного ОСС․
- Если решение ОСС не принято — подайте иск в районный суд по месту нахождения МКД․
- К иску приложите:
- протокол ОСС,
- выписку из ЕГРН,
- документы, подтверждающие расходы ТСЖ․
Налоги и бухгалтерия имущества ТСЖ
Начиная с г․:
- Имущественный налог (2,2 %) начисляется на >недвижимость ТСЖ, переданную в аренду․
- Налог на прибыль (20 %) — при сдаче кровли/фасадов под рекламу․
Рекомендуется вести раздельный бухгалтерский учёт: целевые взносы и арендные доходы․
Частые ошибки собственников и председателей
| Ошибка | Последствия | Как избежать |
|---|---|---|
| Отсутствие протокола ОСС о передаче права собственности ТСЖ | Невозможность продажи кладовых и техэтажей | Фиксировать в ЕГРН передачу права собственности |
| Договор аренды кровли без кворума ОСС | Сделка недействительна, штраф до 50 000 ₽ для председателя | Кворум 50 %+1, протокол ОСС, публикация на официальном сайте ТСЖ |
| Отсутствие раздельного банковского счёта | Путаница между взносами и арендой, налоговые претензии | Открыть р/счёт «Доходы от аренды» и р/счёт «Взносы собственников» |
Контакты для обращений
Федеральные органы
- Росреестр — регистрация прав, консультации по ЕГРН
rosreestr․gov․ru
Горячая линия: 8 800 100 34 34 - Минстрой России — методические письма и разъяснения
minstroyrf․ru
Телефон: +7 495 626-10-10
Региональные примеры
- Москва — ГБУ «Жилищник района», телефоны районных управ: 8 495 > 870-45-01
- Хабаровск, Индустриальный районный суд
Адрес: 680000, г․ Хабаровск, ул․ Муравьёва-Амурского, 6
Телефон: +7 4212 40-02-02 - Санкт-Петербург — Комитет по эксплуатации МКД
komitet-mkd․gov․spb․ru
Телефон: +7 812 576-64-88
Юридическая поддержка
- Ассоциация управляющих компаний
Email: info@asu․ru
Телефон: 8 800 > 555-12-34 - Торгово-промышленная палата (ТПП) РФ
Юридическая экспертиза споров о статусе председателя ТСЖ
tpprf․ru
- Проверьте, внесена ли запись о ТСЖ в ЕГРН․
- На >очередном ОСС утвердите перечень имущества ТСЖ и режим использования․
- Создайте отдельный банковский счёт и >пропишите это в >уставе․
- Если планируете сдавать объекты в >аренду — оформите протокол ОСС и >подайте копию в >Росреестр для внесения ограничений/обременений․
- При споре, фиксируйте факт и >сразу обращайтесь в >районный суд или МФЦ за >консультацией․
Если материал оказался полезным, сохраните ссылку и >поделитесь с >соседями․