Актуально на

Общие положения

Муниципальный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования (статья 19 ЖК РФ).
Продажа таких помещений регулируется Жилищным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ и специальными нормативными актами субъектов и муниципалитетов.

Основания и цели продажи

• Увеличение доходов местного бюджета за счёт реализации свободных квартир.
• Приватизация занимаемого гражданами жилья на безвозмездной основе (в рамках программы приватизации, утверждённой постановлением Роскоммунхоза от № 4).
• Обновление жилищного фонда — продажа ветхих или непригодных помещений с последующим расселением граждан.

Категории помещений, подлежащих продаже

1. Свободные квартиры в коммунальных домах — реализуются по Постановлению Правительства Москвы № 1358-РМ и аналогичным актам других муниципалитетов.
2. Помещения, освободившиеся в результате:
   • смерти нанимателя;
   • выезда или отказа от приватизации;
   • ликвидации дома (переселение).
3. Помещения не специализированного жилищного фонда (исключены из фонда служебного, маневренного, социального, для временного поселения и т.д.) согласно статье 92 ЖК РФ.

Порядок продажи пошагово

Шаг 1. Принятие решения собственником

Орган местного самоуправления (администрация, департамент жилищной политики) принимает решение о выставлении помещения на продажу, руководствуясь:

• статьёй 49 ЖК РФ (договор социального найма);
• статьёй 57 ЖК РФ (учёт нуждающихся);
• нормативными актами муниципалитета (например, «Положением о порядке продажи…» города Рязани, Люберец, Новосибирска и др.).

Шаг 2. Оценка стоимости

Уполномоченное учреждение (БТИ, ГУП «МосгорБТИ» в Москве, кадастровая палата в других регионах) определяет рыночную стоимость кв. м по формуле:

СМ × Площадь × Коэффициент_состояния, где СМ — средняя цена м² в муниципалитете.

Шаг 3. Уведомление заинтересованных лиц

• бывшие наниматели или их наследники, имеющие преимущественное право покупки;
• граждане, состоящие на учёте нуждающихся (статья 57 ЖК РФ).

Шаг 4. Проведение торгов

Варианты:

1. Открытый аукцион через электронную площадку (например, Росимущество, ГАС «Торги»).
2. Без аукциона — прямая продажа прежним нанимателям или членам их семьи по оценке.

• Договор купли-продажи подписывается между муниципалитетом (продавцом) и покупателем.
• Росреестр регистрирует переход права собственности (ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Особенности продажи в коммунальных квартирах

Согласно «Положению о порядке продажи освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах» (пример — город Рязань):

• право на покупку имеют только граждане, не ранее признанные нуждающимися;
• помещения продаются по рыночной цене, но не ниже оценки БТИ;
• оплата — единовременно или в рассрочку, если позволяет местное постановление.

Ограничения и запреты

Налоговые и социальные последствия

• Налог на имущество — покупатель обязан уплачивать с 2026 г; по кадастровой стоимости.
• НДФЛ — при последующей продаже до 5 лет владения налог 13 % с разницы кадастровой цены.
• Социальные выплаты — если гражданин купил муниципальное жильё, он временно снимается с учёта нуждающихся.

Примеры муниципальных актов

Москва

Постановление № 1358-РМ «О порядке и условиях продажи свободных жилых помещений в квартирах коммунального заселения».
Департамент муниципального жилья и жилищной политики:

• официальный сайт: dom.mos.ru;

• тел. +7 -95 777-77-77.

Новосибирск

Решение городского Совета от № 94 «О порядке управления и распоряжения муниципальным жилищным фондом».

Контакты: департамент жилищной политики мэрии г. Новосибирска — +7 -83 210-30-00.

Люберцы

Решение Совета депутатов от «О порядке предоставления жилых помещений по договору коммерческого найма».

Администрация Люберецкого района: +7 -95 558-00-00, info@luberci.ru.

Контакты для консультаций и обращений (универсальный список)

• Многофункциональные центры (МФЦ) — приём заявлений на приватизацию и покупку муниципального жилья по всей России: mfc.ru.
• Госуслуги — подача онлайн-заявлений: gosuslugi.ru.
• Росреестр — регистрация права собственности: rosreestr.gov.ru, ###-###-####.
• Минстрой РФ — разъяснения по законодательству: minstroy.gov.ru, +7 -95 639-29-29.
• Региональные департаменты жилищной политики — уточняйте на сайтах администраций субъектов.
• Юридические консультации — бесплатные приёмы в общественных приёмных:
  • Адвокатская палата г. Самары: +7 -46 207-77-90;
  • Адвокатская палата г. Москвы: +7 -95 787-44-44.

Подводим итоги

Продажа жилых помещений муниципального жилищного фонда — это строго регламентированный процесс, включающий:

1. оценку и категоризацию помещения;
2. уведомление претендентов;
3. проведение торгов или безаукционную продажу;
4. оформление в Росреестре.

Для получения индивидуальной консультации рекомендуем обращаться в МФЦ или местный департамент жилищной политики.
Всю справочную информацию можно найти на портале gosuslugi.ru в разделе «Жильё».