Актуально на
Зачем собранию чёткий подсчёт голосов
От правильности подсчёта зависит юридическая сила любого решения: от выбора управляющей компании до взноса на капремонт.
Ошибка даже в 1–2 % может привести к признанию собрания недействительным в суде (ст. 46, 48 ЖК РФ).
Как определяется «голос» собственника
- База расчёта. Количество голосов равно доле владельца в праве общей собственности на общее имущество дома (ч. 1 ст. 37, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
- Формула.
Количество голосов = Площадь помещения владельца ÷ Общая площадь всех жилых и нежилых помещений в доме × 100 % - ТСЖ vs не-ТСЖ.
- Если собственник является членом ТСЖ, его голос считается в общем котле.
- Если не является членом, он всё равно голосует, но его доля отдельно отражается в протоколе.
Данные, которые нужно собрать до начала собрания
- Технический паспорт дома (общая площадь жилых и нежилых помещений).
- Выписка ЕГРН/Росреестра на каждое помещение (чтобы учесть доли, если собственников несколько).
- Реестр членов ТСЖ (кто вступил, кто нет).
- Список «спорных» помещений (без оформленных прав или с незаконной перепланировкой).
Пошаговый алгоритм подсчёта
Шаг 1. Исключаем «мусорные» площади
Из общей площади дома вычитаем:
⎯ помещения, права на которые не оформлены;
⸺ встроенные подвалы/чердаки, внесённые в паспорт, но фактически не являющиеся объектами собственности.
Шаг 2. Распределяем голоса между долевыми собственниками
Пример:
| Собственник | Доля в квартире | Площадь квартиры, м² | Доля в общем имуществе, % | Голоса |
|---|---|---|---|---|
| Иванов | ½ | 60 | ½ × 60 ÷ 5 000 × 100 = 0,60 % | 0,60 |
| Петрова | ½ | 60 | 0,60 % | 0,60 |
Шаг 3. Заполняем бюллетени и ведём протокол
- Каждый вопрос = строка в протоколе.
- Фиксируем «за», «против», «воздержался» в процентном выражении.
- Обязательно раздельные графы: «члены ТСЖ» и «остальные собственники».
Шаг 4. Проверяем кворум
Решение считается принятым, если за него проголосовало более 50 % голосов от общего числа (ст. 46 ЖК РФ).
Для «повышенных» вопросов, ⅔ или единогласие (ст. 44 ЖК РФ).
Типовые ошибки и как их избежать
- Ошибка 1. Учитывать общую площадь с подвалами/чердаками, которые не являются объектами собственности.
Решение: сверяться с ЕГРН, а не только с техпаспортом. - Ошибка 2. Суммировать количество собственников, а не доли.
Решение: даже 10 собственников одной 30-метровой квартиры дают 30 м² голосов, а не 10 голосов по 1. - Ошибка 3. Использовать «голоса «против»» как основание для признания решения несостоявшимся.
Решение: в большинстве случаев достаточно большинства «за». - Ошибка 4. Не переформировать счётную комиссию каждый раз.
Решение: официально утверждать состав общим собранием или правлением (см. ст. 144 ЖК РФ).
Мини-чек-лист для председателя ТСЖ
- За 10 дней до собрания разослать повестку и приложить расчёт долей.
- На собрании вывести на экран таблицу голосов до начала голосования.
- Доверенности проверять: оригинал, нотариус, срок действия.
- Через 3 дня после собрания выложить протокол счётной комиссии на доску объявлений и сайт ТСЖ.
Контакты для консультаций и юридической помощи
- Юридическое бюро Юрьева
Сайт: http://juryev.ru/…/184-poryadok-golosovania-v-tsj
Москва, тел.: +7 (495) запросить у приемной - Владимир Сундаков, юрист
Публикации и консультации: https://vc.ru/… - Региональные жилищные инспекции
Уточните контакт вашего региона на сайте gosuslugi.ru → раздел «ЖКХ и благоустройство».
Все расчёты приведены с учётом редакции ЖК РФ и ГК РФ по состоянию на март 2026 г.
Перед проведением собрания рекомендуем уточнить изменения законодательства или обратиться к квалифицированному юристу.