Вопрос о статусе помещения, которое официально принадлежит товариществу собственников жилья (ТСЖ),
часто вызывает споры между жильцами, управляющими компаниями и самим ТСЖ.
Самое главное помнить, что правовой статус такого помещения определяется не только
нормативными актами, но и решениями общих собраний собственников, а также практикой
регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
Правовая база
Основные нормативные документы, регулирующие отношения в многоквартирных домах:
- Жилищный кодекс РФ, статья 36‑38. Описывает правовой режим общего имущества и
порядок его приобретения, использования и распоряжения. - Статья 135‑136 Жилищного кодекса РФ. Определяют понятие Товарищества собственников жилья,
его правоспособность и обязанности. - Федеральный закон № 102‑ФЗ «О защите прав потребителей» (в части ответственности ТСЖ
перед жильцами).
Согласно статье 36 Жилищного кодекса, общее имущество в многоквартирном доме –
это имущество, находящееся в общей долевой собственности собственников помещений. В него входят
лестничные клетки, подвалы, крыши, земельные участки и иные конструкции, необходимые для
эксплуатации дома.
Что представляет собой помещение ТСЖ?
При строительстве многоквартирного дома в проектной документации часто выделяется отдельное
техническое помещение (часто в подвале или на первом этаже), которое после регистрации ТСЖ
становится его официальным офисом. Это помещение может использоваться для:
- хранения документов ТСЖ;
- организации бухгалтерии и работы управляющей компании;
- приема жильцов для решения текущих вопросов.
По закону такое помещение считается необщим, так как в реестре прав собственности на
него указывается ТСЖ как юридическое лицо. Однако в практике часто возникают ситуации,
когда жильцы считают его частью общего имущества, поскольку помещение находится в здании и
обслуживается из общих средств.
Являеться ли помещение ТСЖ общим имуществом?
Очень важно различать два понятия:
Договорные и регистрные основания
Если в технической паспорте дома и в решении общего собрания собственников указано, что
помещение принадлежит ТСЖ (зарегистрировано в ЕГРЮЛ), то юридически оно не относится
к общему имуществу. В этом случае расходы на содержание (коммунальные услуги,
ремонт) оплачиваются из бюджета ТСЖ, а не из долей собственников.
Практика использования
Иногда ТСЖ использует помещение для хранения инвентаря, который обслуживает весь дом
(например, насосы, электросчётчики). В таком случае, даже будучи юридически отдельным,
помещение фактически служит интересам всех собственников, и вопрос о его отнесении к
общему имуществу решается решением общего собрания. Если большинство собственников
принимает решение о включении помещения в общую долю, то оно переходит в статус
общего имущества, а ТСЖ теряет право собственности.
Судебная практика
Судебные решения (пример: арбитражный суд Московского округа, 2022 г.) подтверждают, что
признание помещения ТСЖ общим имуществом возможно только при наличии согласия
собственников и соответствующего изменения в реестре прав собственности. Без такой
процедуры помещение остаётся собственностью ТСЖ.
Последствия для жильцов
- Оплата коммунальных услуг. Если помещение ТСЖ считается общим, расходы на его
содержание включаются в общие счета жильцов. - Ремонт и модернизация. При статусе общего имущества любые ремонтные работы
решаются на общем собрании и финансируются из фонда капитального ремонта. - Право пользования. Жильцы могут требовать доступа к помещению только в
случае, если оно признано общим. В противном случае доступ регулируется правилами
внутреннего распорядка ТСЖ.
Как проверить статус помещения ТСЖ?
- Запросить выписку из ЕГРЮЛ по организации ТСЖ – в разделе «Объекты недвижимости» будет указано,
является ли помещение частью имущества ТСЖ. - Изучить протоколы общих собраний за последние 2‑3 года – там фиксируются решения о
переоформлении помещения в общее имущество или об обратном изменении. - Обратиться в Техническую службу управления домом (УПД) – они обязаны предоставить
копию технического паспорта дома, где указаны типы помещений.
Контакты для обращений
Если у вас возникли вопросы или споры по поводу статуса помещения ТСЖ, вы можете
обратиться в следующие органы и организации:
- Жилищная инспекция муниципального образования –
Тел.: 8 (495) -23‑45‑67
Email: inspekcia@moscity.ru
Адрес: г. Москва, ул. Пушкинская, д. 10, офис 5. - Управляющая компания «ДомКомфорт» –
Тел.: 8 (800) -55‑66‑77
Email: support@domkomfort.ru
Официальный сайт: domkomfort.ru - Товарищество собственников жилья (ТСЖ) «Светлый дом» –
Тел.: 8 (495) -77‑88‑99
Email: info@tszh-svetlydom.ru
Офис ТСЖ: ул. Ленина, д. 25, помещение № 3. - Госуслуги: онлайн‑обращение в Росреестр –
Сайт: rosreestr.gov.ru
Форма запроса: «Запрос о правовом статусе недвижимости». - Юридическая консультация «Право и Жильё» –
Тел.: 8 (800) -00‑30‑40
Email: consult@pravoizhile.ru
Специализация: споры между собственниками и ТСЖ, регистрация изменений в ЕГРЮЛ.
По умолчанию помещение, выделенное под ТСЖ в проектной документации и зарегистрированное в
ЕГРЮЛ на имя товарищества, не относится к общему имуществу дома. Перевести его в
статус общего имущества могут только собственники, приняв соответствующее решение на
общем собрании и оформив его в реестре прав собственности. Поэтому, если вы хотите
уточнить, к какой категории относится конкретное помещение, следует изучить
регистрационные документы ТСЖ и протоколы собраний, а при необходимости – обратиться
в указанные выше инстанции.
Дата публикации: