Начиная с 2026 года вступают в силу радикальные изменения в налоговом законодательстве: порог освобождения от НДС для компаний на упрощёнке снижается почти в шесть раз — с 60 млн ₽ до 10 млн ₽. Для товариществ собственников жилья (ТСЖ, ТСН, ЖКС) это означает необходимость пересмотра своих доходов, иначе придётся регистрироваться в качестве плательщика НДС и начинать сдавать декларации. Ниже, подробно о том, какие ТСЖ могут остаться «без НДС», какие — обязаны встать на учёт, и куда обращаться за помощью.
Кто и когда теряет освобождение от НДС
Основные цифры
- 2025 год, последний год с лимитом 60 млн ₽.
- — новый лимит 10 млн ₽ за предыдущий календарный год.
- — «контрольный» расчёт уже по новому лимиту за 2026 год.
Критерии ТСЖ, которые теряют освобождение
- Годовой доход (без НДС) превышает 10 млн ₽.
- Применяется упрощённая система налогообложения (УСН «доходы» или «доходы минус расходы»).
- Осуществляются операции, признаваемые объектом налогообложения НДС (аренда нежилых помещений, оказание коммерческих услуг, реклама в подъездах и др.).
Исключение: если ТСЖ применяет УСН, но доход полностью формируется из взносов собственников за содержание и ремонт общего имущества, НДС не начисляется даже при превышении лимита, такие доходы не являются реализацией товаров/услуг (письмо Минфина от № 03-03-06/1/81483).
Пошаговый алгоритм перехода ТСЖ на НДС
Шаг 1: Анализируем доходы 2025 года
- Скачать «1С-Отчётность» или «Ультралайт» и выгрузить оборотно-сальдовую ведомость по счёту 90.01.
- Исключаем доходы, полученные от собственников за содержание и ремонт (они не считаются для лимита).
- Если «чистые» доходы > 10 млн ₽ — переход к шагу 2.
Шаг 2: Регистрируемся как плательщик НДС
- Срок: не позднее 10 дней после окончания квартала, в котором превышен лимит (то есть до 10 апреля 2026 г. за 1 квартал).
- Форма: заявление № 1-НДС (электронная подача через оператора ЭДО).
- Налоговая: ИФНС России № 46 по г. Москве (для московских ТСЖ) или территориальная ИФНС по месту нахождения правления.
Шаг 3: Настраиваем учёт
- Открываем счета: 19 «НДС к вычету», 68.02 «НДС к уплате».
- Настраиваем счёт-факторы в 1С: «Настройка — Налоги и отчётность, НДС — Формировать счёт-фактуру автоматически».
- Обучаем бухгалтера правилам 5-%-го вычета (для покупок без НДС) и 100%-го — при наличии счёт-фактур.
Шаг 4: Сдаём декларацию
- Каждый квартал до 25-го числа месяца, следующего за отчётным.
- Формат: электронно, через сервис ФНС или оператора ЭДО.
Калькулятор риска: оцените своё ТСЖ за 3 минуты
Минимальный набор данных:
- Доходы от аренды подвала за 2025 г. = 2 300 000 ₽
- Доходы от рекламных конструкций = 600 000 ₽
- Доходы от собственников = 7 500 000 ₽ (исключаются)
Частые ошибки ТСЖ при переходе
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| Не исключили доходы от собственников | Неверно превысили лимит, зарегистрировались лишний раз | Переоценить доходы, подать заявление № 2-НДС на отказ |
| Забыли выставить счёт-фактуру арендатору | Штраф 10 000 ₽ по ст. 120 НК РФ | Исправленный счёт-фактура со штампом «Исправление № 01» |
| Сдали декларацию на бумаге | Считается неподанной, пеня 5% от суммы налога | Повторная подача в электронном виде |
Сравнение «с НДС» и «без НДС» для ТСЖ
Без НДС (доход ≤ 10 млн ₽)
- Налог 6% (УСН «доходы») или 15% (УСН «доходы минус расходы»).
- Нет необходимости ведения книги покупок/продаж.
- Арендатору невыгодно: он не сможет вычесть НДС.
С НДС (доход > 10 млн ₽)
- Налог 20% НДС + 6–15% по УСН.
- Обязательство выставлять счёт-фактуры и вести книги продаж/покупок.
- Арендаторы охотнее заключают договоры: получают вычет НДС 20%.
Контакты для консультаций и регистрации
- ФНС России (горячая линия):
###-###-####, круглосуточно, звонок бесплатный. - ИФНС России № 46 по г. Москве (если ваше ТСЖ зарегистрировано в Москве):
Адрес: 127254, г. Москва, ул. Причальный проезд, д. 9
Телефон: +7 -95 400-09-00
Электронная приёмная: https://www.nalog.gov.ru/rn77/contact/inspectorate_46/ - Региональные инспекции:
Уточнить свой ИФНС можно через сервис «Узнай свою ИФНС». - Министерство финансов РФ:
Телефон: +7 -95 983-45-00
Электронная почта: info@minfin.ru - Электронная отчётность (операторы ЭДО):
• «СБИС» — ###-###-####
• «Контур» — ###-###-####
• «Такском», ###-###-#### - Консалтинговые компании (платные услуги):
• «Деловая среда» — +7 -95 258-58-58
• «2К-Аудит» — +7 -95 967-06-05 - Юридические клиники при вузах (бесплатно):
Финансовый университет при Правительстве РФ
Телефон: +7 -95 943-97-50
e-mail: pravo@fa.ru
Подводим итог
С г. лимит освобождения от НДС для «упрощенцев» упадёт до 10 млн ₽. ТСЖ, которые сдают помещения, размещают рекламу или оказывают услуги сторонним организациям, должны уже сейчас подсчитать свои доходы 2025 года. Если превышение неизбежно — готовьтесь к регистрации и постановке на учёт НДС. При сомнениях — обращайтесь в ближайшую ИФНС или к профильным консультантам, контакты которых приведены выше.
Помните: своевременная оценка риска и грамотное оформление документов позволяют избежать штрафов и пени, а также выстроить прозрачные отношения с вашими арендаторами.