Торговая компания‚ являющаяся собственником помещений‚ может передать часть своих площадей стороннему арендатору․ Но какие имущественные правомочия при этом сохраняются у владельца‚ а какие временно переходят к нанимателю? Ниже ― подробный разбор вопроса на примере типовой ситуации․
Что такое правомочия собственника
В российском праве под «правомочиями» понимают содержание вещного права․ Классическая триада включает:
- Владение — фактическое обладание вещью;
- Пользование — извлечение полезных свойств;
- Распоряжение — определение юридической судьбы имущества (продажа‚ дарение‚ залог и т․д․)․
Ситуация: торговая организация сдала часть площади в аренду
Допустим‚ магазин площадью 1 000 м² сдал 300 м² индивидуальному предпринимателю под отдел сувениров․ Остальные 700 м² по-прежнему используются самой компанией․ Какие правомочия остаются у собственника?
Правомочие владения
Сохраняется полностью․ Торговая организация фактически продолжает контролировать весь объект: у неё остаются ключи‚ доступ к инженерным системам‚ ведомость имущества․ Переданная 300-метровая зона находится во владении арендатора‚ но только в пределах договора и до его окончания․
Правомочие пользования
Частично переходит к арендатору․ Предприниматель сам решает‚ какие товары выставлять и как выкладывать витрины․ Однако собственник сохраняет право использовать общие зоны (коридоры‚ подсобки) и весь «подвал + крышу»‚ если иное не оговорено в договоре․ То есть право извлекать доход из всего здания остаётся у владельца‚ просто часть этой прибыли теперь получает арендатор․
Правомочие распоряжения
Существенно ограничено․ Собственник не может продать‚ подарить или заложить именно ту долю площади‚ которая отдана в аренду‚ пока действует договор․ Любые действия‚ влекущие за собой изменение юридического статуса этой части (например‚ разделение на самостоятельный объект)‚ требуют согласия арендатора либо досрочного расторжения договора․ В остальной части здания право распоряжения сохраняется в полном объёме․
Краткая сводка
| Правомочие | Что остаётся за собственником | Что временно у арендатора |
|---|---|---|
| Владение | Весь объект целиком‚ общие зоны | Контролирует переданную площадь (300 м²) |
| Пользование | 700 м² + общие помещения | 300 м² + право получать прибыль от торговли |
| Распоряжение | Вся оставшаяся часть здания‚ включая возможность залога или продажи 700 м² | Не имеет права распоряжаться объектом; владелец ограничен в продаже 300 м² без согласования |
Юридические подводные камни
- Односторонние изменения․ Арендодатель может внести изменения в «Правила торгового центра»‚ например‚ сократить время работы․ Это фактически ограничит пользование арендатором без изменения договора․ Рекомендуется оговорить в договоре: «Любые изменения режима работы ТЦ возможны только с письменного согласия сторон»․
- Ремонтные ограничения․ В приложениях часто прописано‚ что арендатор обязан проводить ремонт только подрядчиками‚ аккредитованными ТЦ․ Это удорожает работы и влияет на пользование․ Попробуйте включить в договор оговорку о рыночной цене․
- Форс-мажор․ В договоре рекомендуется прописать‚ кто несёт риски‚ если доступ к помещению ограничен из-за ремонта коммуникаций (например‚ прорвало трубу)․
Контакты для консультаций
- Юридическая служба «Калинин‚ Трач и партнёры»
Тел․: +7 (495) -23-45-67
Email: info@ktlaw․ru - Бухгалтерский портал «Главбух»
Сайт: www․glavbukh․ru
Раздел «Консультации» → «Аренда и недвижимость» - Росреестр (регистрация договора аренды)
Горячая линия: +7 (495) -00-00-00
Онлайн-запись: rosreestr․gov․ru