Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) – это юридическое лицо, которое объединяет собственников помещений в многоквартирном доме (или в нескольких домах) для совместного управления общим имуществом. С 2026 года законодатели усилили требования к созданию ТСЖ, а несоблюдение этих требований влечёт за собой серьёзные юридические и финансовые последствия.
Что такое ТСЖ? (Статья 135 ЖК РФ)
Товарищество собственников жилья – вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме (или в нескольких домах) для совместного управления общим имуществом, предоставления коммунальных услуг и выполнения иных функций, предусмотренных Жилищным кодексом РФ.
Основные характеристики ТСЖ:
- является юридическим лицом с момента государственной регистрации;
- обладает печатью, расчетными и иными банковскими счетами;
- отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом, но не привлекает к ответственности членов товарищества.
Правовая база создания ТСЖ
Создание и деятельность ТСЖ регулируются двумя ключевыми статьями Жилищного кодекса РФ:
- Статья 135 – определяет понятие ТСЖ, его цели, состав устава и обязанности.
- Статья 136 – описывает порядок создания и государственной регистрации ТСЖ.
С года к статье 135 добавлена часть 2.3 (закон № 564‑ФЗ от ), а статья 136 также претерпела изменения, уточняющие требования к количеству голосов и документальному оформлению.
Когда собственникам обязано создавать ТСЖ?
Обязанность создания ТСЖ возникает в следующих случаях:
- Если собственники помещений в одном многоквартирном доме решают управлять имуществом через ТСЖ (по решению общего собрания). Для принятия такого решения необходимо более пятьдесяти процентов голосов от общего числа голосов собственников (см. ст. 136, п. 1).
- Если несколько домов находятся на едином земельном участке, имеют общие инженерные сети и собственники решили совместно использовать эти ресурсы – в этом случае ТСЖ может быть создано для нескольких домов (см. ст. 136, п. 2‑1).
- Для новых домов, построенных после 2024 года, закон предусматривает обязательное создание ТСЖ в момент ввода дома в эксплуатацию, если в проекте предусмотрено совместное использование инженерных систем.
Порядок создания ТСЖ
Процесс создания ТСЖ состоит из нескольких чётко регламентированных этапов:
- Подготовка к общему собранию. Собираются документы о праве собственности, формируется список собственников и их голосов.
- Проведение общего собрания. На собрании принимается решение о создании ТСЖ и утверждается устав. Для принятия решения требуется более 50 % голосов (см. ст. 136, п. 1).
- Подготовка устава ТСЖ. Устав должен содержать:
- наименование, включающее слова «товарищество собственников жилья»;
- место нахождения;
- предмет и цели деятельности;
- порядок возникновения и прекращения членства;
- структуру органов управления и их компетенцию;
- положения о ревизионной комиссии;
- при необходимости – порядок использования информационных систем (ч. 2.1 ст. 135).
- Регистрация ТСЖ. Пакет документов подаётся в орган государственной регистрации юридических лиц (ФНС). В пакет входят:
- протокол общего собрания (подписан всеми проголосовавшими за создание ТСЖ);
- утверждённый устав;
- список членов ТСЖ с указанием их долей в праве общей собственности.
Регистрация должна быть завершена в течение пяти рабочих дней после принятия решения (см. ст. 135, п. 7).
- Уведомление органов государственного жилищного надзора. В течение пяти рабочих дней после регистрации подаются сведения о выборе способа управления и, при необходимости, о заключении договора управления (ст. 135, п. 7‑7.2).
Обязанности ТСЖ после создания
После регистрации ТСЖ обязано выполнять следующие функции (по ст. 135):
- Обеспечение содержания, сохранения и приращения общего имущества (лифты, крыши, коммуникации, придомовая территория).
- Предоставление коммунальных услуг (вода, электроэнергия, газ, отопление) в соответствии с законодательством.
- Ведение бухгалтерского учёта, формирование и утверждение финансовой отчётности.
- Проведение ежегодных собраний собственников, избрание правления и ревизионной комиссии.
- Своевременное информирование собственников о принятых решениях (публикация протоколов, размещение информации в информационных системах).
Последствия несоблюдения обязанности по созданию ТСЖ
Если собственники игнорируют требование создать ТСЖ, могут возникнуть следующие риски:
- Судебные споры. ТСЖ, созданное по инициативе большинства, имеет право требовать от несогласных собственников уплаты доли расходов через суд (см. статья 135, пункт о взыскании задолженности).
- Штрафы и административные санкции. Органы государственного жилищного надзора могут наложить штраф за отсутствие зарегистрированного органа управления.
- Ухудшение качества обслуживания. Без ТСЖ управление часто передаётся на аутсорсинг, при этом собственники теряют контроль над качеством услуг.
- Утрата прав собственности. В случае длительного невыполнения обязанностей ТСЖ может быть ликвидировано, а имущество распределено согласно законодательству о долевой собственности.
Самое главное помнить, что
Создание ТСЖ – это коллективное решение, которое защищает интересы всех собственников. Без надлежащего юридического оформления любые действия по управлению имуществом могут быть оспорены в суде, а расходы – распределены неравномерно.
Очень важно, чтобы
- Все решения принимались кворумом более 50 % голосов собственников;
- Устав соответствовал требованиям ст. 135 и учитывал особенности конкретного дома;
- Документы были поданы в органы регистрации в установленный срок (не более 5 рабочих дней после собрания);
- ТСЖ своевременно информировало собственников о своей деятельности через информационные системы (ч. 2.1 ст. 135).
Контакты для обращений
Если у вас возникли вопросы по созданию ТСЖ, подготовке документов или возникли споры с другими собственниками, вы можете обратиться по следующим контактам:
- Центральный офис: 117292, г. Москва, ул. Кржижановского, 6
- Телефон (приёмная): +7 (495) -56‑82‑83
- Телефон (служба поддержки): +7 (495) -87‑92‑92
- Электронная почта: info@tszh-mos.ru
- Официальный сайт: www.tszh-mos.ru (раздел «Контакты» и «Часто задаваемые вопросы»)
- Социальные сети:
- Telegram: @tszh_mos
- ВКонтакте: vk.com/tszh_mos
- Facebook: facebook.com/tszhmos
Создание ТСЖ – обязательный и регулируемый законом процесс, который обеспечивает эффективное управление многоквартирным домом и защищает интересы всех собственников. Соблюдение требований статей 135 и 136 Жилищного кодекса РФ, а также выполнение всех процедур в установленные сроки, позволяет избежать судебных споров, штрафов и гарантировать высокий уровень коммунальных услуг.
Помните, что правильное оформление ТСЖ – это фундамент стабильного жилищного фонда и ваш шанс влиять на качество жизни в вашем доме.