Собственники многоквартирных домов нередко задаются вопросом: обязано ли товарищество собственников жилья (ТСЖ) заключать индивидуальный договор управления именно с каждым собственником?
Ответ на этот вопрос зависит от того, какая модель управления домом выбрана и какие нормы закона применяются.
Почему вопрос возникает
ТСЖ — это юридическое лицо, созданное самими собственниками. Оно может управлять домом:
- Самостоятельно — через свой штат дворников, сантехников, бухгалтерию.
- С привлечением управляющей организации (УО), ТСЖ заключает договор управления с УО, а УО уже оказывает услуги собственникам.
Во втором случае возникает путаница: нужно ли заключать дополнительные договоры между ТСЖ (или УО) и каждым собственником?
Что говорит закон
Жилищный кодекс РФ
Статья 162 ЖК РФ прямо устанавливает:
- Договор управления многоквартирным домом заключается собственниками помещений (через общее собрание) с управляющей организацией.
- Форма договора — единый, охватывающий весь дом. Индивидуальные договоры с каждым собственником не требуются.
Федеральный закон «О ТСЖ»
Если ТСЖ приняло решение управлять домом самостоятельно, то:
- Управление осуществляеться на основании устава ТСЖ и решений общих собраний;
- Дополнительный договор с каждым собственником не нужен: отношения регулируются самим фактом членства в ТСЖ.
Позиция Минстроя и судов
В письмах Минстроя России (№ 11375-АЧ/04 от ) и в судебной практике подчеркивается:
- Если ТСЖ выступает в роли управляющей организации, то договор управления может быть один — между ТСЖ и собственниками в лице общего собрания.
- Собственник, вступая в ТСЖ, автоматически соглашается с условиями управления, закрепленными в уставе и решениях общих собраний.
- Требовать отдельный двусторонний договор между ТСЖ и каждым собственником закон не обязывает.
| Кто управляет | Требуется ли индивидуальный договор с собственником? | Нормативное основание |
|---|---|---|
| ТСЖ самостоятельно | Не требуется | Устав ТСЖ, ст. 135–145 ЖК РФ |
| Управляющая организация по договору с ТСЖ | Не требуется | Ст. 162 ЖК РФ, Письмо Минстроя № 11375-АЧ/04 |
| УО по договору с каждым собственником | Требуется, но модель крайне редкая | Только при прямом выборе собственниками на общем собрании |
Как поступить собственнику
Если вы хотите уточнить условия и не уверены, что ваши права соблюдены:
- Запросите у ТСЖ копию протокола общего собрания, на котором утвержден договор управления или избран способ управления.
- Проверьте устав ТСЖ: в нём должны быть прописаны порядок взимания взносов и перечень услуг.
- При споре, обращайтесь в жилищную инспекцию или суд.
Контакты для обращений
Жилищная инспекция города Москвы
- Телефон: +7 (495) -77-75-55
- Электронная приёмная: https://gij.mos.ru/feedback
- Адрес: 125130, г. Москва, ул. Нагорная, д. 3–5
Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга
- Телефон: +7 (812) -76-47-00
- Электронная приёмная: https://жилищный-контроль.рф
- Адрес: 191023, Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д. 44
Федеральная горячая линия Минстроя России
- Телефон: +7 (495) -05-55-55
- Электронная приёмная: https://minstroy.gov.ru/contact
Главное запомнить
ТСЖ в большинстве случаев НЕ обязано заключать отдельный договор управления с каждым собственником.
Права и обязанности сторон регулируются:
- Уставом ТСЖ и решениями общих собраний (если управляет само ТСЖ).
- Единым договором управления, заключённым между ТСЖ и УО (если привлечена управляющая организация).
Если управляющая компания или ТСЖ требует от вас подписать индивидуальный договор — убедитесь, что это требование действительно прописано в решении общего собрания собственников.