Действующий на территории Российской Федерации регуляторный блок состоит из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых Постановлением Госстроя РФ от № 170 (далее — ПНТЭЖФ). Документ пришёл на смену устаревшему приказу Минжилкомхоза РСФСР № 8/455 и с является единственной обязательной методической основой для всех участников жилищных отношений.
Цель и принципы ПНТЭЖФ
Документ определяет единые требования к:
- сохранности жилищного фонда независимо от формы собственности;
- организации санитарного содержания зданий и придомовых территорий;
- систематическому техническому обслуживанию конструкций, инженерного оборудования и сетей;
- проведению текущего и капитального ремонтов;
- ведению единой технической политики в жилищной сфере.
Круг обязанных лиц и организаций
Управляющие организации (УО)
УО обязаны:
- разрабатывать годовые планы работ и финансово-хозяйственные планы;
- обеспечивать бесперебойную работу инженерных систем (отопление, водоснабжение, канализация, газ, электричество);
- ежеквартально проводить осмотры общего имущества и оформлять акты;
- вести учёт претензий и обращений граждан;
- ежегодно отчитываться перед собственниками (отчёт о проделанной работе и расходах).
Собственники помещений
Собственники обязаны:
- своевременно вносить плату за жилищно-коммунальные услуги;
- не нарушать требования эксплуатации (в т. ч. не переустраивать несущие конструкции без разрешения);
- предоставлять доступ в свои квартиры для сотрудников УО при необходимости ремонта общего имущества;
- участвовать в общих собраниях и голосовании по вопросам капитального ремонта.
Основные нормативные показатели
| Показатель | Норма/требование | Источник в ПНТЭЖФ |
|---|---|---|
| Температура воздуха в отапливаемых помещениях | 18–25 °C (в зависимости от назначения помещения) | Приложение 2, табл. 2.1 |
| Влажность воздуха | не более 65 % | Приложение 2, табл. 2.1 |
| Интервал текущего ремонта инженерных систем | 1 раз в год | Раздел 5, п. 5.2 |
| Интервал капитального ремонта лифтового оборудования | не реже 1 раз в 15 лет | Раздел 6, п. 6.4 |
Этапы технического обслуживания
- Планирование: составление годового и пятилетнего планов работ, согласование их с собранием собственников.
- Регулярные осмотры: ежемесячный визуальный осмотр фасадов, крыш, подъездов; ежеквартальный — инженерных сетей.
- Текущий ремонт: устранение мелких неисправностей (замена прокладок, кранов, розеток, окраска стен).
- Капитальный ремонт: полная замена инженерных систем, кровли, фасада, лифтов.
- Документирование: ведение журналов учёта выполненных работ, актов выполненных работ, фото-отчётов.
Новые изменения 2022 года
21 июня 2022 г. в Постановление № 170 внесены изменения, которыми:
- усилены требования к пожарной безопасности (обязательная установка автоматических систем пожаротушения в домах выше 28 м);
- введён контроль за качеством оказания услуг через ГИС ЖКХ;
- уточнён порядок формирования фонда капитального ремонта с учётом обязательных взносов застройщиков в компенсационный фонд (Приказ Минстроя РФ от № 771/пр).
Ответственность за нарушение
| Нарушение | Последствия | Нормативный акт |
|---|---|---|
| Невыполнение текущего ремонта | Административный штраф на УО до 500 000 ₽ | КоАП РФ, ст. 7.22 |
| Самовольная перепланировка | Приостановление регистрации прав до устранения нарушений | ЖК РФ, ст. 7.22 |
| Нарушение температурного режима | Перерасчёт платы за ЖКУ в пользу потребителя | ПП РФ № 354 |
Алгоритм обращения гражданина
- Создайте письменное обращение (желательно в двух экземплярах) с описанием проблемы, адресом, датой и подписью.
- Передайте заявление лично в приёмную УО или через электронную приёмную вашего дома (портал ГИС ЖКХ, личный кабинет на сайте УО).
- Зафиксируйте факт передачи (штамп о приёме, уведомление о вручении).
- Если ответа нет в течение 3 рабочих дней, подайте жалобу:
- в жилищную инспекцию субъекта РФ;
- в Роспотребнадзор (при нарушении санитарных норм);
- в прокуратуру или суд (при нарушении прав потребителей).
Контакты для обращений
Федеральные органы
- Министерство строительства и ЖКХ РФ
Адрес: 109147, г. Москва, ул. Школьная, д. 1
Телефон горячей линии: ###-###-####
Официальный сайт: https://minstroy.gov.ru
Электронная приёмная: https://minstroy.gov.ru/feedback - Госжилинспекция (общероссийская база)
Телефон: ###-###-####
Сайт: https://gzhi.gov.ru
Региональные примеры (по состоянию на 03.2026)
- Москва: Мосжилинспекция
Адрес: 115162, Москва, ул. Подольских курсантов, д. 3
Тел.: +7 (495) -33 00 33
Электронная приёмная: https://www.mos.ru/dgi/feedback - Санкт-Петербург: Комитет по контролю за ЖКХ
Адрес: 191060, Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д. 10
Тел.: +7 (812) -76 77 77
Электронная приёмная: https://жкх.спб.ру/feedback - Новосибирская область: Региональный центр ЖКХ
Адрес: 630099, г. Новосибирск, ул. Ленина, д. 52
Тел.: +7 (383) -10 00 00
Электронная приёмная: https://жкх.nso.ru
Единая справочная ГИС ЖКХ
Круглосуточно через сайт https://dom.gosuslugi.ru можно:
- подать обращение;
- проверить статус заявки;
- скачать образцы жалоб и актов;
- посмотреть реестр управляющих организаций и их рейтинги.
Полезные документы и литература
- Постановление Госстроя РФ от № 170 (в ред. ) — https://base.garant.ru/12138249/
- МДК 2-04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда»
- ЖК РФ с последними изменениями (2025 г.) — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51070/
- ПП РФ от № 354 «О предоставлении коммунальных услуг»
- Приказ Минстроя РФ от № 771/пр «Об утверждении административного регламента контроля деятельности СРО в сфере теплоснабжения»
Техническая эксплуатация жилищного фонда — это комплекс организационных, технологических и правовых мероприятий, направленных на сохранность зданий и комфорта проживания граждан. Единые правила обеспечивают прозрачность взаимоотношений между собственниками и управляющими компаниями, а актуальные контакты надзорных органов позволяют оперативно решать возникающие проблемы.