Актуально на
Что такое «общие договора» в ТСЖ и зачем они нужны
Общие (хозяйственные) договора – это юридические соглашения, которые Товарищество собственников жилья заключает от своего имени, но в интересах всех собственников. Они покрывают эксплуатацию, ремонт, коммунальные ресурсы и прочие услуги, необходимые для содержания многоквартирного дома.
Перечень базовых договоров
- Договор управления многоквартирным домом – если услуги эксплуатации передаются управляющей организации.
- Возмездное оказание услуг – вывоз ТБО, уборка территории, текущий ремонт.
- Энергоснабжение (электричество ОДН, лифты, подъезды).
- Водоснабжение и водоотведение – централизованные и автономные источники.
- Инженерное обслуживание лифтового оборудования.
- Обслуживание систем газоснабжения и вентиляции.
- Очистка кровли от снега и наледи – обязанность, закреплённая Постановлением Госстроя РФ №170 и региональными ППР.
- Капитальный ремонт – фонд капремонта, договор с региональным оператором.
- Договор страхования общего имущества.
- Банковское обслуживание счетов ТСЖ.
Кто подписывает договора
- Правление ТСЖ на основании протокола общего собрания.
- Если собрание делегирует полномочия – председатель ТСЖ или уполномоченное лицо.
Как определяется вознаграждение председателя
Размер и порядок выплаты вознаграждения председателю обязательно фиксируются в протоколе общего собрания членов ТСЖ. На начисленную сумму начисляются страховые взносы (ПФР, ФСС, ФОМС) и НДФЛ 13 %, если председатель – физлицо.
Налоговые особенности
Поступления от собственников на содержание общего имущества и капремонт:
- Не признаются доходом ТСЖ по пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, если средства строго целевые.
- Расходы по договорам принимаются к вычету при расчёте налога на прибыль/УСН «Доходы минус расходы».
- При УСН 6 % – весь доход облагается 6 %, но целевые взносы не учитываются в базе.
Обязательные реквизиты каждого договора
- Полные реквизиты сторон (ТСЖ и исполнителя).
- Предмет договора и перечень работ/услуг.
- Цена и порядок оплаты (в т. ч. индексация).
- Сроки и график выполнения.
- Ответственность сторон.
- Порядок приёма-передачи объекта работ/услуг (акт КС-2, КС-3, акты выполненных услуг).
- Основание заключения договора (ссылка на протокол общего собрания, доверенность).
Шаблон порядка заключения договора
- Общее собрание утверждает перечень услуг и лимит расходов.
- Правление проводит конкурс/запрос котировок.
- Сравнивают цены, репутацию подрядчиков, СРО, лицензии.
- Подписывают договор, согласовывают условия с юристом.
- Регистрируют договор в учёте (для договоров > 3 млн ₽ – в ЕГРЮЛ).
- Контролируют выполнение, подписывают акты.
- Принимают к оплате счета, вносят в книгу учета доходов и расходов.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Способ профилактики |
|---|---|---|
| Отсутствие протокола собрания | Договор оспорим, налоговые претензии | Хранить оригиналы протоколов и извещений |
| Неверное основание «по доверенности» | Договор недействителен | Оформлять доверенность на год, заверять у нотариуса |
| Отсутствие актов выполненных работ | Нельзя списать расходы | Подписывать акты сразу после выполнения работ |
Контакты для обращений
- ФНС России – консультации по налогам ТСЖ
Телефон: ###-###-#### (доб. 2) - ЦЖКХ (Центр жилищно-коммунального хозяйства) – разъяснения по ПП РФ №491, 290
Сайт: dom.gosuslugi.ru - Роспотребнадзор – вопросы качества услуг ЖКХ
Телефон: ###-###-#### - Минстрой РФ – нормативы по содержанию общего имущества
Почта: info@minstroyrf.ru - Горячая линия по вопросам ТСЖ и ЖКХ (Москва)
Телефон: ###-###-#### - Юридическая поддержка ЖКХ (бесплатно)
Сайт: жкх-контроль.рф