Дата актуализации: 24 марта 2026 г.
Краткое резюме: что разрешено и что нет
- ООО может сдавать в аренду любое принадлежащее ему на праве собственности имущество ‒ будь то офис, склад, земельный участок, оборудование или транспорт.
- Арендатором может выступать любое лицо (физическое лицо, ИП, другое ООО или АО), включая самого учредителя или директора, если соблюдён порядок сделок с заинтересованностью (ст. 45 Закона 14-ФЗ).
- В качестве арендодателя ООО не ограничено своим «основным» ОКВЭД. Главное, чтобы аренда была разрешена уставом и не запрещена спец-лицензиями.
Какие объекты можно сдавать в аренду
Недвижимость
- Офисные, торговые, складские и производственные помещения (код ОКВЭД 70.20.2).
- Земельные участки, если они оформлены в собственность ООО.
- Жилые помещения – возможны, но требуют перевода в «нежилой» фонд (если сдаются юр. лицам).
Движимое имущество
- Оборудование и техника (код ОКВЭД 77.39 «Прокат предметов личного потребления и хозяйственного назначения»).
- Мебель, оргтехника, автотранспорт, спецтехника – при условии, что они числятся на балансе ООО.
Объекты незавершённого строительства
- Разрешено сдавать долгострой, если он зарегистрирован за ООО в Росреестре.
Самому себе или «своим» в аренду: как не нарушить закон
Сделка между ООО и его учредителем/директором
Статья 45 Закона 14-ФЗ требует:
- Письменное согласие остальных участников или единоличного органа (если участник один).
- Фиксация рыночной цены аренды (иначе – налоговые риски по ст. 105.3 НК РФ).
- Минутка общего собрания с протоколом, где указано отсутствие возражений.
Сдача в аренду обособленному подразделению
Разрешено, но договор заключается с ООО в целом, а не с филиалом, поскольку филиал не является самостоятельным арендодателем/арендатором.
Налоговые последствия для ООО-арендодателя
| Режим налогообложения | Что платим с арендной платы | Примечание |
|---|---|---|
| ОСНО | НДС 20 % + налог на прибыль 20 % | Входной НДС с расходов можно зачесть |
| УСН «Доходы» | 6 % | Возможно уменьшение на взносы |
| УСН «Доходы минус расходы» | 15 % с разницы | Амортизация зданий/оборудования учитывается |
| ЕНВД/АУТС | Не применяется к аренде | Аренда вне «вменёнки» |
Шаблон «чек-листа» при заключении договора аренды
- Проверка полномочий арендодателя: выписка ЕГРЮЛ, выписка ЕГРН, разрешение учредителей (если необходимо).
- Устав ООО: есть ли ограничения по видам деятельности?
- Рыночная оценка: отчёт независимого оценщика при сдаче «себе» или «связанным» лицам.
- ОКВЭД: при необходимости добавляем 70.20.2, 77.39 и др. в ЕГРЮЛ (заявление Р13014).
- Налоговая: корректировка кодов доходов/расходов (КД 130, КР 240) и выбор счёта учета (01.03, 03.03).
- Документы на передачу: акт приёма-передачи, инвентарная карточка ОС-6.
Риски и судебная практика
Заниженная аренда = доначисление налогов
Постановление Верховного Суда РФ от № 305-ЭС23-16214: суд отказал в удовлетворении иска налоговой по трансфертному ценообразованию, поскольку стороны предоставили отчёт независимого оценщика, подтверждающий рыночный уровень арендной платы.
Сделки без согласия участников
По делу № А40-124382/2022 аренда помещения между ООО и его единственным учредителем была признана недействительной из-за отсутствия протокола общего собрания.
Частые вопросы (FAQ)
Можно ли «забрать» долю в ООО взамен аренды помещения?
Нет, доля и аренда – разные правоотношения. Долю можно только продать/дарить в порядке, предусмотренном 14-ФЗ.
Нужно ли заключать договор аренды в простой письменной форме или заверять у нотариуса?
Для недвижимости – обязательна государственная регистрация (ст. 651 ГК РФ). Для движимого имущества – письменный договор без нотариуса, но с обязательными реквизитами (ст. 609 ГК РФ).
Можно ли сдавать в аренду имущество, купленное в лизинг?
Только после выкупа и постановки на баланс ООО. До момента выкупа право собственности у лизингополучателя отсутствует.
Контакты для обращений
- ФНС России
Телефон: ###-###-#### (звонок бесплатный)
Сайт: nalog.gov.ru - Росреестр
Телефон: ###-###-####
Сайт: rosreestr.gov.ru - Минэкономразвития РФ
E-mail: economy@economy.gov.ru
Сайт: economy.gov.ru - Юридическая клиника «Атлант-право»
Телефон: +7 (495) -23-45-67
E-mail: info@atlantlaw.ru - Бесплатная юр. помощь для малого бизнеса
Телефон: ###-###-#### (Мой Бизнес)
Информация актуальна на момент публикации. Перед сделкой консультируйтесь с квалифицированным юристом и налоговым консультантом.