03 марта 2026 г. – С момента старта масштабной московской реновации прошло почти 9 лет. За это время правила налогообложения сделали крен от «все платят» до «почти никто не платит» и обратно. Сейчас ситуация вновь меняется: Конституционный суд РФ готовится рассмотреть жалобу на абзац 2 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ – именно он определяет, когда квартиросъёмщик должен заплатить НДФЛ после получения новой квартиры. Ниже – самая свежая и подробная инструкция, как работает налогообложение при реновации в 2026 году и куда обращаться за разъяснениями.

Что такое реновация в налоговом смысле?

Для налоговой реновация – это не просто «обмен старой квартиры на новую», а две разные сделки:

1. Первый этап – изъятие старой квартиры у собственника в пользу города (ст. 32 ЖК РФ).

2. Второй этап – передача собственнику взамен новой квартиры (договор мены, безвозмездного пользования или соцнайма).

Именно во втором этапе возникает вопрос: облагается ли НДФЛ «доход», который фактически возникает в виде разницы между рыночной стоимостью новой и старой квартиры?

Какие налоги могут возникнуть при реновации?

НДФЛ для физлиц

• Основной вопрос: подпадает ли «прирост» квадратных метров под п. 17.1 ст. 217 НК РФ (все доходы от продажи недвижимости освобождены при 3-летнем владении)?
• Ключевое исключение: абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ говорит: «Не применяется освобождение, если квартира получена в рамках реновации и продана в течение 3 лет после регистрации права».
• Спорный момент 2026 г.: в Конституционный суд поступила жалоба гражданина, который продал «новую» квартиру через 2 года и получил требование уплатить НДФЛ 13 %. Суд должен решить, не нарушает ли это конституционные права собственника.

Налог на имущество

В течение переходного периода (до ввода нового дома в эксплуатацию) имущественный налог начисляется:

• по старой квартире – до момента снятия с кадастрового учёта;
• по новой – с момента регистрации права собственности.

Налог на прибыль и НДС для юрлиц

Если квартира была в собственности юридического лица (например, арендная компания), при реновации возникает:

1. учет безвозмездно полученного актива по рыночной стоимости;
2. возможный НДС при обмене нежилых помещений.

Три основных сценария, которые встречаются в 2026 году

Сценарий 1: «Квартира получена, но не продана»

Налоговых последствий нет. Доход в натуральной форме не реализован, НДФЛ не начисляется.

Сценарий 2: «Продал новую квартиру менее чем через 3 года»

Нужно платить НДФЛ в общем порядке (13 % для резидентов, 30 % для нерезидентов) с разницы между ценой продажи и рыночной стоимостью на момент регистрации права. Однако можно:

• принять имущественный вычет 1 млн руб.;
• или задекларировать расходы на приобретение старой квартиры по договору купли-продажи до реновации.

Сценарий 3: «Продал новую квартиру после 3 лет владения»

Освобождение от НДФЛ действует – налог платить не нужно.

Как рассчитать налог по формуле 2026 года

Налоговая база =
(Цена продажи по договору – Максимум из двух величин: вычет 1 млн руб. или фактические расходы на старую квартиру) × 13 %

Пошаговая инструкция: что делать после получения новой квартиры

1. Получите выписку ЕГРН на новую квартиру – фиксируйте дату начала 3-летнего срока.
2. Храните документы:
   • договор мены/передачи квартиры по реновации;
   • акт приёма-передачи;
   • правоустанавливающий документ на старую квартиру (для расходного вычета).
3. Если планируете продажу раньше 3 лет:
   • оцените налог заранее;
   • подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года;
   • оплатите до 15 июля.

Поправки 2025-2026 гг. – что изменилось

• Федеральный закон № 389-ФЗ от 07.2025 г. ввёл новый п. 17.3 в ст. 217 НК РФ: теперь «движение» квартиры внутди одного и того же муниципального образования не считается реализацией и не облагается НДФЛ. Однако это не касается «прироста метров» при реновации – поэтому спор в КС остаётся актуальным.
• Московское постановление № 42-ПП от 12.2025 г. позволяет доплачивать за лишние метры при реновации через материнский капитал, что уменьшает налогооблагаемую базу при последующей продаже.

Что будет, если Конституционный суд отменит абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Оптимистический сценарий: налог на продажу «новых» квартир до 3 лет будет упразднён или перенесён на «прирост стоимости», а не на всю цену продажи.

Пессимистический сценарий: суд признаёт норму конституционной – значит, правила не изменятся до новой редакции НК РФ.

Срок рассмотрения: назначено на 14 апреля 2026 г.; решение вступит в силу сразу и будет обязательно для всех судов и ФНС.

Куда обратиться за разъяснениями и помощью

Чек-лист: 5 шагов, чтобы не переплатить налог

1. Убедитесь, что квартира получена именно по программе реновации (есть выписка из постановления мэра).
2. Зарегистрируйте право в Росреестре и зафиксируйте дату.
3. Если продаёте раньше 3 лет – сразу считайте налог по формуле выше.
4. Используйте вычет или документируйте расходы на старую квартиру.
5. Следите за новостями КС: если абз. 2 п. 2 ст. 217.1 отменят, подайте уточнённую декларацию и пересчитайте налог.