Актуально на 24 марта 2026 г.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это некоммерческая организация,
созданная владельцами помещений в многоквартирном доме (МКД) для совместного
управления общим имуществом. Несмотря на некоммерческий статус, ТСЖ
обязано вести бухгалтерский учет и уплачивать налоги.
Какие именно налоги и в каком размере, зависит от выбранной системы
налогообложения: общей (ОСН) или упрощённой (УСН). Ниже — подробный разбор
обязательств ТСЖ при расчётах за коммунальные услуги.

Возможные системы налогообложения ТСЖ

• ОСН (общая система налогообложения), применяется «по умолчанию»
  при регистрации ТСЖ. Предполагает уплату:
  • НДС (20 %);
  • Налога на прибыль (20 %);
  • НДФЛ и страховые взносы с зарплаты работников (30 % + 13 % НДФЛ).
• УСН (упрощённая система) — ТСЖ может перейти на неё добровольно,
  если выполняются критерии: численность ≤ 130 чел., выручка ≤ 251,4 млн ₽
  в 2025 г. Возможны два объекта:
  • «Доходы», ставка 6 %;
  • «Доходы–расходы» — ставка 15 %.

Какая система выгоднее ТСЖ при расчётах за ЖКУ?

Налоги и сборы при получении платежей за коммунальные услуги

Ситуация 1: ТСЖ заключает договоры с РСО напрямую

Если ТСЖ самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями
(РСО), а собственники перечисляют деньги на расчётный счёт ТСЖ, то:

• При ОСН: выручка облагается налогом на прибыль по ставке 20 %.
  Уменьшить налог можно на сумму расходов, связанных с перечислением
  этих платежей РСО (подп. 14.1 ст; 251 НК РФ).
• При УСН: вся поступившая сумма признается доходом ТСЖ.
  Если объект «доходы», платится 6 %. Объект «доходы–расходы» позволяет
  уменьшить доход только по ограниченному перечню расходов.

Ситуация 2: ТСЖ действует как агент/посредник

Если ТСЖ лишь собирает деньги собственников и перечисляет их РСО,
выступая в роли «агента»:

• Налог на прибыль: не начисляется на сумму коммунальных платежей,
  так как они не являются доходом ТСЖ. Доходом будет только комиссия
  (агентское вознаграждение).
• УСН: аналогично — в налогооблагаемый доход включается лишь
  агентское вознаграждение.
• НДС: не облагается передача денег собственников РСО (п. 3 ст. 156 НК РФ).

Освобождённые доходы ТСЖ (вне зависимости от режима)

1. Взносы собственников на капитальный ремонт.
2. Бюджетные субсидии на капремонт.
3. Проценты на средства спецсчёта капремонта.
4. Безвозмездные целевые поступления.

НДС при коммунальных услугах: кто и когда платит

Освобождения от НДС:

• Перепродажа коммунальных услуг по цене РСО (п. 3 ст. 149 НК РФ).
• Работы по содержанию и ремонту общего имущества, выполненные самим ТСЖ.

Облагается НДС:

• Сдача в аренду общего имущества (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
• Размещение рекламы на фасаде дома.
• Продажа неиспользуемого имущества.

Налог на имущество и земельный налог

• Налог на имущество организаций: платится только по объектам,
  числящимся на балансе ТСЖ как основные средства. При УСН — освобождение.
• Земельный налог: не платит ТСЖ, так как земельный участок
  под МКД находится в общей долевой собственности собственников помещений
  (ст. 36 ЖК РФ).

Пошаговый алгоритм выбора системы налогообложения для ТСЖ в 2025 г.

1. Определить, как ТСЖ получает платежи за ЖКУ: агент или принципал.
2. Подсчитать долю агентских доходов и расходов.
3. Сравнить налоговые последствия ОСН и УСН с помощью расчётов → ниже пример.
4. Учесть планы на покупку основных средств (УСН выгоднее при быстрой амортизации).
5. Оформить переход на УСН (если выбрана) в срок до 31 декабря 2025 г.
   (уведомление по форме № 26.2-1).

Калькулятор для ТСЖ

Пример: выручка 1 000 000 ₽, расходы 950 000 ₽, из них 900 000 ₽, платежи РСО.

ОСН:
 Налог на прибыль = (1 000 000 – 950 000) × 20 % = 10 000 ₽
 НДС = 0 (услуги освобождены).

УСН «Доходы»:
 Единый налог = 1 000 000 × 6 % = 60 000 ₽

УСН «Доходы–расходы»:
 Единый налог = (1 000 000 – 950 000) × 15 % = 7 500 ₽
 (если все 950 000 ₽ признаются расходами по ст. 346.16 НК РФ).

Контакты для профессиональных консультаций

• КонсультантПлюс — проверка налоговых последствий онлайн.
  Пробный доступ 2 дня: www.consultant.ru
• Электронная приёмная журнала «Современный предприниматель»
  E-mail: author@spmag.ru
  Тема письма: «Вопрос по налогам ТСЖ»
• ФНС России — горячая линия:
  ###-###-#### (звонок бесплатный по РФ)
• Минстрой России, разъяснения по ЖКХ:
  Тел.: +7 (495) -34-50-50
  E-mail: info@minstroyrf.ru

Каждое ТСЖ уникально: разные схемы расчётов, объёмы расходов, планы по капремонту.
Перед окончательным выбором режима налогообложения рекомендуем получить
персональную консультацию квалифицированного бухгалтера или налогового юриста.