Управляющий многоквартирным домом не может действовать «наугад» или по дружескому соглашению.
Каждый шаг — от смены лампочки в подъезде до капитального ремонта крыши, должен быть подкреплён
конкретным нормативным документом. Ниже приведён подробный перечень оснований‚
которые дают управляющей организации и её представителям право и обязанность управлять вашим домом.
Нормативно-правовые акты
- Жилищный кодекс РФ (гл. 16 «Управление многоквартирными домами»), базовый источник полномочий.
- Пост. Правительства № 416 от — правила организации и осуществления управления МКД.
- Пост. Правительства № 290 от — правила технической эксплуатации жилищного фонда.
- Пост; Правительства № 354 от , правила предоставления коммунальных услуг.
- Федеральный закон «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (при проверках).
Договор управления
Это основной договор между собственниками помещений и управляющей компанией (УК).
В нём указываются:
- перечень услуг и работ;
- порядок оплаты и индексирования тарифов;
- срок действия‚ порядок расторжения и ответственность сторон;
- система взаимодействия: общие собрания‚ голосования‚ планы работ.
Без подписанного договора УК формально не имеет права обслуживать дом.
Решения общего собрания собственников
Собрание — высший орган управления домом. Его решения обязательны для УК и для каждого собственника.
Примеры решений:
- утверждение договора управления;
- выбор способа управления (УК‚ ТСЖ‚ ЖКС);
- утверждение перечня дополнительных услуг и сметы;
- согласие на капремонт‚ замену лифтов‚ установку шлагбаума и т.д.
Правила эксплуатации и локальные акты
- Правила эксплуатации МКД — внутренний документ УК (утверждается её руководителем).
- Технический паспорт дома — основание для проведения обязательных обследований.
- План-график работ, ежегодный документ‚ согласованный с советом дома.
- Лицензии и сертификаты на обслуживание газового хозяйства‚ лифтового оборудования и т.д.
Акты органов местного самоуправления
- районные постановления о тарифах на содержание и ремонт;
- программы капитального ремонта от регионального фонда;
- письменные предписания жилищных инспекций‚ Роспотребнадзора‚ МЧС.
Индивидуальные доверенности и поручения
Если управляющий действует от имени УК вне офиса‚ он обязан иметь доверенность (по форме М-2/М-2а)‚
выданную генеральным директором. Устные поручения или «письмо счастья» не имеют юридической силы.
Как проверить законность действий управляющего
- Запросите копию договора управления — УК обязана предоставить в течение 3 рабочих дней.
- Сверьте решения собрания с тем‚ что фактически выполняется (квитанции‚ сметы‚ акты).
- Убедитесь в регистрации договора в ЕГРЮЛ/ЕГРИП и в ГИС ЖКХ.
- Запросите лицензии на спецоборудование (лифты‚ котлы‚ газовые сети).
Контакты для обращений
Если вы обнаружили‚ что управляющий действует без надлежащих оснований‚ обращайтесь:
- Жилищная инспекция вашего региона
Тел.: +7 (495) -23-45-67
Онлайн-приёмная: gi.mos.ru - Минстрой России / ГИС ЖКХ
Горячая линия: ###-###-####
Сайт: dom.gosuslugi.ru - Региональный оператор капремонта (уточняйте по региону)
Пример для Москвы: +7 (495) -99-99-99 - Общественная приёмная «ЖКХ Контроль»
Тел.: ###-###-####
E-mail: help@jkh.ru - Прокуратура
Онлайн-жалобы: iprospek.ru
Краткий вывод
Любое действие управляющего обязано опираться на совокупность нормативных актов‚ договора управления и решений собственников.
Если хотя бы одно из этих оснований отсутствует‚ ваши права нарушены — смело обращайтесь в контролирующие органы.