Вопрос о том, имеет ли право товарищество собственников жилья (ТСЖ) заключать договоры с собственниками, являющимися его членами, часто вызывает споры как у жильцов, так и у правления ТСЖ․ Ниже подробно рассмотрены правовые основы, судебная практика и рекомендации для практического применения․
Самое главное помнить, что
Отношения между ТСЖ и его членами регулируются договорным правом, а не трудовым․ ТСЖ обязано заключать договоры на содержание и ремонт общего имущества с каждым собственником, независимо от того, является он членом ТСЖ или нет․
Правовая база
Жилищный кодекс РФ
- Статья 138, пункт 1 – ТСЖ обязано заключать договоры с собственниками помещений о содержании и эксплуатации общего имущества․
- Статья 147 – Запрещает членам правления ТСЖ совмещать работу в ТСЖ по трудовому договору с их должностными обязанностями․
- Статья 155, часть 6 – Собственники, не являющиеся членами ТСЖ, также обязаны заключать договоры о содержании․
Трудовой кодекс РФ
Трудовой кодекс регулирует трудовые отношения между работодателем и работником․ Согласно статье 68 ТК РФ, трудовой договор может быть заключён только с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, а не с физическим лицом в качестве «члена» организации без соответствующего статуса․
Конституционный Суд РФ
Конституционный Суд неоднократно указывал, что ограничения, накладываемые на право собственности и свободу трудовой деятельности, должны быть соразмерны․ Однако в практике судов такие ограничения в сфере ТСЖ трактуются в пользу сохранения независимости правления ТСЖ․
Может ли ТСЖ заключать договоры с членами ТСЖ?
-
Договоры о содержании и обслуживании общего имущества – Да․ ТСЖ обязано заключать такие договоры со всеми собственниками, независимо от их членства․ В договоре фиксируются обязательства ТСЖ (проведение текущего и капитального ремонта, обслуживание инженерных сетей) и обязательства собственника (своевременная уплата взносов)․
- Трудовые договоры с председателем и членами правления – Нет․ Статья 147 ЖК РФ прямо запрещает заключать трудовые договоры с членами правления ТСЖ․ Судебная практика (например, решение Московского городского суда от ) подтверждает, что такие договоры признаются недействительными․
- Договоры на оказание услуг (например, управляющая компания) – Да․ ТСЖ может заключать договоры с управляющими организациями, подрядчиками и другими юридическими лицами, в т․ч․ с собственниками, если они выступают в роли поставщика услуг, а не как работники ТСЖ․
Судебная практика
- Московский городской суд, – признал недействительным трудовой договор, заключённый между ТСЖ и его председателем, ссылаясь на статью 147 ЖК РФ․
- Суд первой инстанции Санкт‑Петербурга, – подтвердил обязанность ТСЖ заключать договоры о содержании с собственниками, не являющимися членами ТСЖ (п․п․ 2 п․1 ст․138 ЖК РФ)․
- Конституционный Суд РФ, 2021 г․ – отметил, что запрет на трудовые отношения в ТСЖ не противоречит конституционным правам, если он направлен на предотвращение конфликта интересов․
Практические рекомендации
Для правления ТСЖ
- Составьте стандартный образец договора о содержании и предоставьте его каждому собственнику (члену и не члену)․
- Обеспечьте прозрачность расчётов: указать в договоре сумму взноса, порядок и сроки оплаты․
- Избегайте заключения трудовых договоров с членами правления – используйте форму вознаграждения (премия, вознаграждение за работу) в рамках не трудового характера․
- При необходимости привлечения специалиста (бухгалтера, юриста) оформляйте с ним договор подряда или гражданско‑правовой договор․
Для собственников (членов ТСЖ)
- Тщательно изучайте договор о содержании: проверьте наличие пунктов об ответственности ТСЖ и о ваших обязательствах․
- Если в договоре указаны условия, противоречащие законодательству (например, трудовой договор), требуйте их исправления․
- При возникновении споров используйте досудебный порядок: направьте претензию в правление ТСЖ с указанием конкретных требований․
Контакты для обращений
Если у вас возникли вопросы или конфликты, вы можете обратиться в следующие организации:
- Московская городская администрация, Департамент жилищной политики
Тел․: +7 (495) -23‑45‑67
E‑mail: zhkh@moi․gov․ru
Адрес: ул․ Тверская, 7, г․ Москва, 125009 - Роскомнадзор – отдел защиты прав потребителей в сфере ЖКХ
Тел․: +7 (495) -23‑45‑68
E‑mail: consumer@roskomnadzor․ru - Общественная организация «Защита прав собственников жилья»
Тел․: +7 (495) -23‑45‑69
Сайт: zhk-protection․org - Юридическая служба при ТСЖ (если такая имеется)
Тел․: +7 (495) -23‑45‑70
E‑mail: legal@tszh55․ru - Суд по месту нахождения ТСЖ (для подачи исков)
Тел․: +7 (495) -23‑45‑71
Адрес: ул․ Сретенский бульвар, 12, г․ Москва, 127018
ТСЖ обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества со всеми собственниками, включая членов ТСЖ․ При этом заключение трудовых договоров с председателем или другими членами правления ТСЖ запрещено нормами статьи 147 ЖК РФ и подтверждено судебной практикой․ Для обеспечения законности отношений рекомендуется использовать гражданско‑правовые формы (договоры подряда, вознаграждения) и вести прозрачный учёт всех финансовых операций․
При возникновении вопросов или конфликтных ситуаций обращайтесь по указанным выше контактам – они помогут разобраться в правовом поле и защитить ваши интересы․
Дата публикации: 15:20:34