Ключевым инструментом взаимодействия управляющей компании (УК) с собственниками, ресурсоснабжающими организациями и государственными инспекциями являются акты. Вопрос «имеет ли право УК самостоятельно составлять акт» возникает постоянно: при выявлении порчи общего имущества, нарушений Правил эксплуатации, аварий или несанкционированного вмешательства в инженерные системы. Ниже ‒ подробная инструкция о том, в каких случаях управляющая организация вправе, а в каких обязана составлять акт, какова его юридическая сила и куда обращаться, если форма акта нарушена.

Что такое акт и зачем он нужен

• Акт – это письменный документ, фиксирующий обстоятельства и факты, имеющие значение для расчётов, претензий, судебных разбирательств и взаиморасчётов.
• В сфере ЖКХ акты служат:
  1. доказательством состояния объекта на момент осмотра;
  2. основанием для начисления/снятия платы, штрафов, компенсаций;
  3. входным документом для заявок в службы аварийного ремонта.

Когда управляющая организация вправе составлять акт самостоятельно

Акт обследования жилого помещения или общедомового имущества

На основании Постановления Правительства РФ № 491 от УК вправе составить акт:

• о нарушении собственником эксплуатации помещения (протечки, перепланировки, несанкционированное подключение);
• о техническом состоянии инженерного оборудования в МКД;
• об объёме выполненных аварийно-восстановительных работ.

Важно: акт подписывается не менее чем двумя представителями УК + присутствующим собственником. При отказе собственника подписывать – составляется акт с приглашённым понятым.

Акт-допуск (перед началом капремонта)

Если ремонт заказан из фонда капремонта, УК выступает техническим заказчиком и составляет акт-допуск о готовности объекта к работам (п. 3;2 Правил № 271).

Когда управляющая организация обязана привлекать сторонних участников

Требования к форме акта

1. Заголовок: «Акт обследования № ___» или «Акт технического состояния».
2. Реквизиты: дата, время, адрес, Ф.И.О. членов комиссии, номера паспортов/доверенностей.
3. Описание: что именно обследовано, замеченные дефекты (фото прилагаются).
4. Подписи: всех участников + расшифровка.

Если акт составляется в электронном виде, он должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) членов комиссии.

Что делать, если акт составлен с нарушениями

• Обжаловать в Госжилинспекции в течение 30 дней со дня получения копии акта (ст. 20 Закона 176-ФЗ).
• Запросить повторное обследование с участием независимого эксперта (ст. 10 ЖК РФ).
• В суде оспорить акт как недопустимое доказательство по ст. 69 АПК РФ.

Практические советы для собственников

1. Всегда требуйте копию акта на руки.
2. Фиксируйте осмотр фото/видео на смартфон.
3. Если не согласны с выводами, пишите возражение в тот же день и вручайте под роспись представителю УК.

Контакты для обращений

• Госжилинспекция (федеральный центр)
  сайт: https://гжи.рф
  телефон горячей линии: ###-###-####
• Роспотребнадзор (по вопросам качества услуг ЖКХ)
  сайт: https://rospotrebnadzor.ru
  телефон: ###-###-####
• Минстрой России
  сайт: https://minstroy.gov.ru
  приёмная: +7 (495) -23-34-44
• Ассоциация юристов по жилищным спорам «ЖКХ-Консультант»
  телефон бесплатной консультации: ###-###-####
  e-mail: help@jkh-consultant.ru
• Общероссийский народный фронт (ОНФ) – проект «ЖКХ Контроль»
  сайт: https://onf.ru/zhkh-control
  горячая линия: ###-###-####

Краткий чек-лист для управляющей организации

• Определи, не относится ли акт к категории «обязательного привлечения сторон».
• Сформируй комиссию минимум из 2-х своих специалистов + приглашённый эксперт/понятой.
• Заранее согласуй дату и время с собственником (письменное уведомление за 3 дня).
• Заполни все реквизиты, приложи фотографии, распишись и выдай копию.
• Храни оригинал не менее 5 лет (ГОСТ Р 7.0.97-2016).

Соблюдение этих простых правил позволит управляющей организации составлять акты, которые выдержат любую проверку, а собственникам – грамотно защищать свои права.