Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее — ОСС, или ОСС МКД) является высшим органом управления домом. Именно собрание принимает ключевые решения: от выбора способа управления до капремонта и смены УК. Однако возникают споры: вправе ли инициировать такое собрание сама управляющая компания? Разберёмся подробно, опираясь на последние изменения в ЖК РФ и практику 2025 года.
Кто может быть инициатором ОСС согласно ЖК РФ
Жилищный кодекс РФ (ст. 45 ч. 2, п. 2.1) прямо перечисляет круг лиц, обладающих правом созыва:
- Собственники помещений (один или несколько, доля которых ≥10 % общей площади МКД).
- ТСЖ / ЖК / кооператив (если управление осуществляется ТСЖ/ЖК).
- Управляющая организация, но только по решению общего собрания собственников или по договору управления.
- Органы местного самоуправления в случае нарушения прав собственников.
Обратите внимание: управляющая компания (УК) сама по себе не входит в приоритетный перечень. Она может выступать инициатором лишь при наличии двух условий:
- в договоре управления предусмотрено её право созывать собрания;
- или ОСС ранее специально уполномочило УК на такие действия.
Алгоритм действий УК при инициации собрания
Шаг 1. Проверка оснований
УК изучает:
- договор управления (есть ли пункт о праве созыва);
- протокол предыдущего ОСС (разрешено ли УК выступать инициатором).
Шаг 2. Подготовка повестки дня
В повестке обязательно:
- пункт о предстоящем ремонте/услуге, требующем согласия собственников;
- оценка экономического обоснования (смета, расчёты).
Шаг 3; Уведомление собственников
Не позднее чем за 10 дней до даты собрания направляются:
- письменные уведомления (в ящики, Мой Дом, электронная почта);
- размещение объявления в подъезде и на ГИС ЖКХ.
Шаг 4. Проведение собрания
В 2025 году в Московской области 50 % МКД уже переведены на электронный формат ОСС. Доступны варианты:
- очное присутствие;
- заочное голосование (бюллетени);
- электронное голосование через ГИС ЖКХ или региональный портал;
Шаг 5. Фиксация результатов
В течение 5 дней УК обязана:
- оформить протокол по новым правилам (утв. Минстроем РФ от );
- разместить подлинник в ГИС ЖКХ и направить копию в Росреестр.
Ограничения и риски для УК
| Риск | Как избежать |
|---|---|
| Обжалование собрания из-за «неправомерной инициативы УК» | Проверить договор/протокол, получить письменное согласие ≥50 % собственников |
| Несоблюдение сроков уведомления | Уведомлять за 10–20 дней, получить расписки |
| Ошибки в электронном протоколе | Использовать шаблоны ГИС ЖКХ, проверять через встроенный валидатор |
Кейсы из практики 2024–2025 годов
Кейс 1. Красногорск, ул. Ленина, д. 25
УК «ЖилСервис+» в договоре управления имела пункт «право созывать ОСС по вопросам капремонта кровли»; Собрание инициировано , решение обжаловано не было, суд признал собрание законным.
Кейс 2. Санкт-Петербург, пр. Непокорённых, д. 45
УК «Северо-Капитал» выступила инициатором без полномочий. Суд отменил решение ОСС, назначил новое собрание по инициативе собственников.
Контакты для консультаций и обращений
- Государственная жилищная инспекция Московской области
Тел.: 8 (498) -77-77-77
Сайт: https://gji.mosreg.ru - Министерство строительства и ЖКХ РФ (горячая линия)
Тел.: 8 (800) -55-55-55
Email: info@minstroyrf.ru - ГИС ЖКХ — техподдержка
Тел.: 8 (800) -00-55-55
Чат: https://dom.gosuslugi.ru → «Поддержка» - Онлайн-консультация юриста по ЖКХ
Сайт: https://жкх-юрист.рф
Время работы: пн–пт 9:00–20:00, сб–вс 10:00–18:00
Управляющая организация может быть инициатором общего собрания собственников, но только при наличии:
- прямого полномочия в договоре управления, или
- решения предыдущего ОСС.
Нарушение процедуры грозит отменой решения в суде и штрафами для УК. Поэтому перед созывом советуем проконсультироваться с жилищной инспекцией или юристом.