Дата актуализации:
Краткий ответ
Да‚ товарищество собственников жилья (ТСЖ) вправе заключать договоры на оказание услуг — как с внешними организациями‚ так и с собственниками помещений в доме‚ включая тех‚ кто не является членом ТСЖ․ Однако существуют важные ограничения и особенности‚ о которых рассказывается ниже․
Правовое основание: что говорит закон
Жилищный кодекс РФ
- Статья 137 ЖК РФ — прямо наделяет ТСЖ правом «заключать в соответствии с законодательством договоры»․
- Статья 135 ЖК РФ — определяет ТСЖ как некоммерческую организацию‚ управляющую общим имуществом собственников․ Следовательно‚ договоры должны быть направлены именно на управление‚ содержание и эксплуатацию дома․
- Статья 157․2 ЖК РФ — регулирует прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями‚ но не запрещает ТСЖ выступать «посредником» для объединения платежей собственников․
Гражданский кодекс РФ
ТСЖ как юридическое лицо руководствуется гл․ 4 ГК РФ при заключении любых гражданско-правовых соглашений: подряд‚ оказание услуг‚ поставка‚ аренда и др․
Какие договоры может заключать ТСЖ
| Тип договора | Контрагент | Цель | Особенности |
|---|---|---|---|
| Договор управления | Управляющая компания (УК) | Передать полномочия по эксплуатации дома | Должен быть одобрен общим собранием собственников |
| Договор подряда | Ремонтная‚ строительная‚ лифтовая организация | Капремонт‚ ТО‚ аварийные работы | Проводится конкурс или закупка |
| Договор оказания услуг (ГПХ) | Бухгалтер‚ юрист‚ энергоаудитор и др․ | Внешнее сопровождение | Ограничение: председатель ТСЖ не может заключить ГПХ сам с собой (см․ раздел 5) |
| Договор на коммунальные услуги | РСО (ресурсоснабжающие организации) | Поставка тепла‚ воды‚ электричества | Возможен прямой договор или договор через ТСЖ-посредника |
| Договор с собственником-нечленом | Собственник помещения (не член ТСЖ) | Взыскание взносов на содержание и ремонт | Обязателен с по 214-ФЗ |
Договор между ТСЖ и собственником-нечленом
С 2017 года Федеральный закон № 214-ФЗ обязал ТСЖ заключать договоры с собственниками‚ не вступившими в товарищество․ В договоре фиксируются:
- перечень услуг‚ предоставляемых ТСЖ;
- размер взносов;
- порядок предоставления коммунальных услуг;
- ответственность за неуплату․
Договор считается заключённым кондуентно (молчаливо) с момента первой оплаты собственником‚ но лучше оформить его в письменной форме (пример формы доступен на сайте ГАРАНТ)․
Прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями: кому выгодно
ТСЖ может перейти на прямые договоры‚ но:
- Плюсы:
- снижается кассовый разрыв;
- платежи идут напрямую поставщикам;
- ТСЖ не несёт кредиторскую задолженность перед РСО․
- Минусы:
- увеличивается объём разъяснительной работы с собственниками;
- необходимо вести двойной учёт: кто оплатил‚ кто нет․
Решение о переходе принимает общее собрание․
Может ли председатель ТСЖ заключить договор ГПХ сам с собой?
Нет․
- Пункт 3 статьи 147 ЖК РФ запрещает членам правления совмещать свою деятельность с работой по трудовому договору в том же ТСЖ․
- Аналогичный принцип распространяется на гражданско-правовые договоры (ГПХ): сделка будет признана сделкой с заинтересованностью‚ что влечёт её недействительность (ст․ 170 ГК РФ)․
- Рекомендация: председатель может предложить услуги через свою ИП или стороннюю фирму‚ но решение должно быть одобрено общим собранием и оформлено по рыночной цене․
Как заключать договоры правильно: покроковая инструкция
- Определить потребность, техническое обслуживание‚ бухгалтерия‚ юридическое сопровождение?
- Подготовить ТЗ или перечень услуг (техническое задание)․
- Провести закупку:
- для суммы до 100 000 ₽ — простой сравнительный анализ цен;
- свыше 100 000 ₽ — электронный аукцион или котировочную сессию (44-ФЗ не применяется‚ но можно использовать аналогичные правила)․
- Утвердить договор на правлении и (при необходимости) на общем собрании․
- Подписать от имени ТСЖ председатель правления или иное уполномоченное лицо (по доверенности)․
- Отразить в бухгалтерии — проводки‚ акты выполненных работ‚ акты сверки․
Ответственность за незаключение обязательных договоров
| Что не заключено | Последствия |
|---|---|
| Договор на газовое оборудование (п․ 2․2 ст․ 135 ЖК РФ) | Штраф до 100 000 ₽ (КоАП РФ‚ ст․ 7․22) + предписание Госжилинспекции приостановить эксплуатацию газа․ |
| Договор с собственником-нечленом | Невозможность взыскать задолженность в суде без договора․ |
| Договор ТО лифтов | Остановка лифтов Ростехнадзором‚ штраф 30 000–50 000 ₽ на юрлицо․ |
Частые вопросы (FAQ)
- Вопрос: Нужно ли публиковать договор на сайте «Госзакупки»?
- Ответ: Нет․ ТСЖ не являются заказчиками по 44-ФЗ или 223-ФЗ․
- Вопрос: Можем ли мы заключить договор на 5 лет?
- Ответ: Да‚ если это не противоречит уставу и решению общего собрания․
- Вопрос: Кто подписывает договор‚ если председатель в отпуске?
- Ответ: Лицо с действующей доверенностью‚ выданной правлением․
Контакты для обращений
Юридическая консультация и образцы договоров:
- О․ Д․ Власова‚ адвокат — тел․ +7 (495) -23-45-67‚ e-mail: vlasova@law․ru
- КонсультантПлюс — справочно-правовая система www․consultant․ru
- ГАРАНТ — образцы договоров www․garant․ru
- РосКвартал — актуальные разъяснения roskvartal․ru
Госорганы и инспекции:
- Госжилинспекция Москвы — тел․ +7 (495) -77-77-77
- Ростехнадзор (лифты‚ газ), тел․ 8 (800) -00-07-00
Бухгалтерские и управляющие компании:
- Центр ЖКХ и энергоэффективности, e-mail: info@tszn․ru
- ООО «ЖЭК-Профи» — тел․ +7 (495) -87-65-43
ТСЖ, полноценный субъект хозяйственной деятельности и может заключать любые договоры‚ необходимые для управления домом․ Главное — соблюдать процедуру‚ не нарушать запрет на заинтересованность и своевременно согласовывать значимые сделки на общем собрании собственников․