Дата актуальности: 24 марта 2026 г.

Что такое кворум и почему он критичен

Кворум — это минимально необходимое количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме (МКД), без которого общее собрание собственников (ОСС) считается неправомочным, а любые принятые на нём решения — ничтожными.
При выборе управляющей компании (УК) от этого зависит, будет ли подписан (или расторгнут) договор управления, а значит — как долго и при каких условиях дом будет обслуживаться.

Как изменился кворум с 1 сентября 2022 года

С в силу вступили поправки в ЖК РФ. Если раньше достаточно было 50 % + 1 голос от числа присутствующих, то теперь:

• для выбора УК требуется более 50 % голосов от всех голосов собственников дома;
• при этом голоса считаются пропорционально площади (квадратные метры), а не «по головам»;
• если в доме есть нежилые (коммерческие) помещения, их собственники также участвуют в кворуме и влияют на итог.

Как рассчитать кворум на практике

1. Определите общее количество голосов в доме.
   Берём сведения из ЕГРН и ГКН: суммируем все площади квартир и нежилых помещений.
   
   Пример: общая площадь дома = 4 280 м² ⇒ общее число голосов = 4 280.
2. Рассчитываем минимальный кворум.
   50 % от общего числа голосов + 0,01 м².
   Пример: 4 280 × 0,5 = 2 140 м². Значит, нужно > 2 140 м² «проголосовавших».
3. Размещаем уведомление о собрании.
   За 10 дней до ОСС рассылка (лично в руки под роспись, электронная подпись через ГИС ЖКХ, размещение в лифтах и подъездах).
4. Фиксируем явку.
   Суммируем площади тех, кто:
   • присутствовал лично;
   • отправил заочное решение (бланк голосования);
   • проголосовал онлайн через электронную площадку (например, Doma.ai).
5. Проверяем итог.
   Если явка ≥ рассчитанному кворуму, собрание признаётся правомочным и можно переходить к голосованию по существу.

Дополнительные нюансы 2026

• 25 % + 1 голос — минимум для очередного собрания второй попытки, если первое не состоялось из-за отсутствия кворума (ст. 45.1 ЖК РФ).
• Заочное голосование допускается в любой форме, но бланки должны быть унифицированы и подписаны лично собственником (или представителем по нотариальной доверенности).
• В ТСЖ/ЖСК требования к кворуму те же, что и при прямом управлении УК.
• Если в доме > 50 % нежилых помещений, внимательно проверьте, не «схлопывается» ли кворум за счёт нескольких крупных собственников-арендодателей.

Алгоритм действий собственников: сводная таблица

Проверьте себя: мини-чек-лист

1. У нас есть актуальная выписка ЕГРН (не старше 30 дней)?
2. Мы рассчитали точный кворум (> 50 % голосов от общей площади)?
3. Все собственники уведомлены за 10 дней и есть доказательства вручения?
4. В протоколе указано количество голосов «ЗА» в квадратных метрах?
5. Решение подписано председателем и членами счётной комиссии?

Частые ошибки

• Путаница «50 % от присутствующих». Помните: новые правила требуют 50 % от всех голосов дома.
• Неучёт коммерческих помещений. Если в подвале 300 м² принадлежит одной фирме, её голос способен «сорвать» кворум.
• Отсутствие доверенности у представителя. Любой «чужой» голос без нотариальной доверенности аннулируеться.
• Поздняя публикация протокола. С 2024 г. задержка более 5 дней приводит к автоматической блокировке записи в ГИС ЖКХ.

Контакты для оперативной помощи

• Госжилинспекция вашего региона
  Телефон «горячей линии»: ###-###-####
  Официальный сайт: gzhi.gov.ru
• ГИС ЖКХ техническая поддержка
  Тел.: ###-###-####
  Эл. почта: support@dom.gosuslugi.ru
• Электронная площадка Doma.ai
  Тел.: ###-###-####
  Почта: help@doma.ai
• Региональное отделение «РосКвартал»
  Тел.: ###-###-####
  Сайт: roskvartal.ru
• Юридическая консультация по ЖКХ (Минстрой РФ)
  Тел.: ###-###-####
  Почта: dom@minstroyrf.ru

С 2022 года правило 50 %+1 распространяется на все голоса собственников дома, а не только на явившихся.
Тщательный расчёт кворума, юридически безупречное уведомление и корректное оформление протокола — гарантия, что новая управляющая компания будет избрана без оспаривания в суде;