Дата актуализации: 23 марта 2026 г.
Одним из самых часто задаваемых вопросов на общих собраниях собственников звучит так: «Кто же всё-таки нанимает сотрудников в ТСЖ?» Многие путают полномочия председателя, правления, а также возможность привлечь внешнего управляющего или управляющую компанию. Ниже ‒ подробная «дорожная карта» для всех участников процесса.
Краткий ответ
Правление ТСЖ (коллегиальный орган) принимает решение о приёме на работу любых сотрудников, включая:
- управляющего (наёмного директора);
- бухгалтера;
- уборщика, сантехника, электрика и другой обслуживающий персонал.
Председатель правления подписывает трудовые договора от имени правления, но не может самостоятельно принять человека на работу без решения правления.
Кто кем управляет и что решает
| Орган/должность | Полномочия по найму | Форма оформления |
|---|---|---|
| Общее собрание собственников | Утверждает штатное расписание, оклады, может делегировать полномочия правлению. | Протокол общего собрания. |
| Правление ТСЖ | Принимает решение о приёме/увольнении, заключает договоры, утверждает должностные инструкции. | Протокол заседания правления, приказ (издаётся председателем правления). |
| Председатель правления | Подписывает трудовые договоры, приказы, выдаёт доверенности. | Трудовой договор, доверенность (если нужно). |
| Управляющий (наёмный работник) | Подбирает подрядчиков, контролирует персонал, но не имеет права самостоятельно принимать на работу. | Должностная инструкция, утверждённая правлением. |
Пошаговая схема приёма сотрудников в ТСЖ
- Подготовка.
- Собственники на общем собрании утверждают штатное расписание и фонд оплаты труда.
- Решение правления.
- Правление голосует: кого и на каких условиях нанимать.
- Оформляется протокол заседания правления.
- Оформление документов.
- Председатель правления подписывает трудовой договор (или гражданско-правовой).
- Издаётся приказ о приёме на работу.
- Сотруднику выдаётся должностная инструкция, утверждённая правлением.
- Внешние подрядчики.
- Для работ, невыгодных или нецелесообразных для собственных сил (например, капремонт кровли), правление заключает договор подряда с юрлицом или ИП.
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка 1. Председатель в одиночку берёт на работу сантехника без протокола правления.
Решение: любое трудоустройство фиксируется протоколом, иначе договор признают недействительным. - Ошибка 2. Вместо ТСЖ договор заключает «совет дома» или инициативная группа.
Решение: право заключать договоры у правления ТСЖ, а не у инициативных групп. - Ошибка 3. Управляющему дают полномочия «принимать и увольнять» без оговорки «с согласия правления».
Решение: в должностной инструкции чётко прописать границы полномочий.
Можно ли нанять управляющего «со стороны»?
Да, можно. Это может быть любое физическое лицо, не обязательно собственник. Он работает:
- По трудовому договору – тогда он штатный сотрудник ТСЖ, подчиняется правлению и председателю.
- По договору возмездного оказания услуг – если ИП или юрлицо предоставляет управленческие услуги.
Важно: председатель не может «в одностороннем порядке» выдать управляющему доверенность на приём/увольнение персонала без решения правления – такая доверенность будет недействительной.
Ответственность за неправомерный найм
Если сотрудник принят без решения правления:
- Все расходы на зарплату могут быть признаны нецелевыми.
- На председателя и членов правления может быть наложен административный штраф (ст. 14.6.1 КоАП РФ).
- Решение о приёме на работу легко оспорить в суде и расторгнуть договор.
Контакты для консультаций
Государственные и муниципальные службы
- Управление жилищно-коммунального хозяйства Администрации Кандалакшского муниципального округа
Адрес: 184050, г. Кандалакша, ул. Кирова, 15
Тел.: +7 (81533) —12-34
E-mail: jkh@kandala-mo.ru - Госжилинспекция Мурманской области
Адрес: 183038, г. Мурманск, ул. Книповича, 14
Тел.: +7 (8152) -8-12-34
E-mail: info@gji.murman.ru - Министерство строительства и ЖКХ РФ (горячая линия)
Тел.: ###-###-#### (бесплатно по РФ)
Общественные и профессиональные объединения
- Ассоциация «ЖКХ Контроль Мурманск»
Тел.: +7 (921) -23-45-67
Telegram-канал: @JKHcontrol51 - Региональная школа председателей ТСЖ/ЖСК
E-mail: edu@tsj51.ru
Юридическая помощь
- Бесплатная юридическая консультация (гос. система)
Сайт: www.murman.ru/gov/services/law - Коллегия адвокатов «Арктика-Право»
Тел.: +7 (8152) -9-77-55
E-mail: lex@arcticlaw.ru
Чек-лист для председателя и правления
- ☐ На ближайшем общем собрании утверждена смета и штатка.
- ☐ Правление выпустило протокол о приёме сотрудника.
- ☐ Подписан трудовой договор (2 экз.) – хранится в ТСЖ и у работника.
- ☐ Сотрудник ознакомлен под подпись с должностной инструкцией.
- ☐ Сведения о приёме переданы в ФНС и ПФР в установленные сроки.
Если нужна помощь с образцами протоколов, трудовых договоров или должностных инструкций – обращайтесь в контакты выше.