Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ОСС) и общее собрание членов товарищества собственников жилья (ТСЖ) являются высшим органом управления соответственно домом и товариществом․ Их компетенция чётко регламентирована Жилищным кодексом РФ и Федеральным законом № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества…» (для ТСЖ садовых товариществ)․ Ниже приведён подробный перечень вопросов, которые могут решаться только на этих собраниях․
Компетенция общего собрания собственников помещений (ОСС)
Выбор и деятельность органов управления
- Выбор способа управления домом — непосредственное управление собственниками, управляющая организация, ТСЖ, жилищный кооператив или иной способ (ст․ 161 ЖК РФ)․
- Избрание советов дома и определение численности, сроков полномочий, порядка формирования и компетенции совета дома (п․ 2 ч․ 2 ст․ 144 ЖК РФ)․
- Утверждение договора управления с управляющей компанией или ТСЖ, включая его условия, срок действия и порядок изменения (п․ 4 ч․ 2 ст․ 44 ЖК РФ)․
Финансовые и тарифные решения
- Утверждение размера платы за содержание жилья и взносов на капитальный ремонт (п․ 4․2 ч․ 2 ст․ 44 ЖК РФ)․
- Утверждение годового плана работ и бюджета по содержанию общего имущества (п․ 4․3 ч․ 2 ст․ 44 ЖК РФ)․
- Решение о реорганизации или ликвидации фонда капремонта, если он создан в форме юрлица (п․ 2․1 ч․ 2 ст․ 44 ЖК РФ)․
Ремонт и переустройство
- Согласие на капитальный ремонт общего имущества, включая перечень работ, источники финансирования и подрядчиков (п․ 2 ч․ 2 ст․ 44 ЖК РФ)․
- Разрешение на переустройство и перепланировку помещений, затрагивающих несущие конструкции или инженерные системы (п․ 3 ч․ 2 ст․ 44 ЖК РФ)․
Иные важные вопросы
- Выбор способа накопления взносов на капремонт, специальный счёт дома или региональный оператор (п․ 2․1 ч․ 2 ст․ 44 ЖК РФ)․
- Утверждение порядка пользования общедомовым имуществом (п․ 5 ч․ 2 ст․ 44 ЖК РФ)․
- Решение об обременении общего имущества залогом или арендой (п․ 6 ч․ 2 ст․ 44 ЖК РФ)․
- Определение требований к лицам, осуществляющим управление домом (п․ 7 ч․ 2 ст․ 44 ЖК РФ)․
Компетенция общего собрания членов ТСЖ
Учредительные и организационные решения
- Утверждение и изменение устава ТСЖ, включая цели, порядок вступления и выхода из товарищества (ч․ 1 ст․ 135 ЖК РФ)․
- Изменение наименования и местонахождения ТСЖ․
- Реорганизация и ликвидация ТСЖ (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) (ст․ 136 ЖК РФ)․
Финансовая и хозяйственная деятельность
- Утверждение годового бюджета ТСЖ, в т․ч․ доходов и расходов, план капитальных вложений, размер обязательных взносов (ст․ 145 ЖК РФ)․
- Определение источников формирования фондов (резервный, капремонта и др․)․
- Утверждение годового отчёта о деятельности правления и результатах финансово-хозяйственной деятельности (ч․ 2 ст․ 145 ЖК РФ)․
Выборы и контроль
- Избрание и досрочное прекращение полномочий правления, ревизионной комиссии (ревизора) (ст․ 143 ЖК РФ)․
- Определение размера вознаграждения председателя правления и членов правления․
- Назначение аудиторских проверок и утверждение их результатов․
Сделки с имуществом
- Приобретение, отчуждение, залог или аренда имущества ТСЖ, если балансовая стоимость превышает 25 % от стоимости активов (п․ 4 ч․ 2 ст․ 145 ЖК РФ)․
- Утверждение крупных сделок свыше 10 % от стоимости активов (федеральный лимит; регионы могут снижать порог)․
Прочие полномочия
- Утверждение внутренних регламентов, порядка созыва собраний, голосования, ведения реестра членов․
- Решение споров между членами ТСЖ и органами управления․
- Установление дополнительных обязательных взносов и платежей сверх минимальных (например, взнос на охрану, видеонаблюдение)․
Порядок принятия решений
Кворум и большинство
ОСС: кворум — собственники, обладающие более 50 % общей площади помещений дома․ Решения по большинству вопросов принимаются простым большинством голосов от общей площади участников собрания, по отдельным — 2/3 или единогласно (ст․ 44–46 ЖК РФ)․
ТСЖ: кворум — присутствуют более 50 % голосов членов товарищества; решения — простым большинством, за исключением уставных случаев, где требуется 2/3 или единогласие (ст․ 145 ЖК РФ)․
Формы собрания
- Очная форма (живое присутствие)․
- Заочная форма (опросные листы, электронное голосование)․
- Смешанная форма (совмещённая)․
С 2023 года в ряде регионов внедрён обязательный электронный формат через ГИС ЖКХ — проверьте локальные постановления․
Контакты и ресурсы для обращений
Государственные органы и онлайн-сервисы
- Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга
Тел․: +7 (812) -76-39-99
Адрес: ул․ Марата, 1, офис 510
Сайт: жилищнаяинспекция․спб․рф - Региональный оператор капитального ремонта (ФКр «Фонд капремонта Санкт-Петербурга»)
Тел․: +7 (812) -25-00-00
Горячая линия: ###-###-####
Сайт: фондкапремонта․рф - ГИС ЖКХ (федеральный портал)
Сайт: dom․gosuslugi․ru
Личный кабинет собственника → раздел «Общие собрания»․
Юридическая помощь и общественные организации
- Ассоциация «ЖКХ-Контроль» (бесплатные консультации)
Тел․: +7 (812) -45-50-10
E-mail: help@zhkh-spb․ru - «Гаражный и жилищный адвокат» — юридическая компания
Тел․: +7 (981) -33-05-55
Сайт: advokat-kapremont․ru - Общественная приёмная Уполномоченного по правам человека в СПб
Тел․: +7 (812) -18-77-77
Адрес: наб․ р․ Фонтанки, 26
Полезные мессенджеры и чаты
- Telegram-канал «ОСС/ТСЖ СПб» — t․me/oss_spb (оперативные ответы на вопросы по закону)․
- WhatsApp-чат «Капремонт Петербурга» — ссылка-приглашение (обсуждение тарифов и контрактов)․
Краткая памятка собственнику и члену ТСЖ
- Перед собранием получите повестку дня не позднее чем за 10 дней (ОСС) и 7 дней (ТСЖ) по e-mail или почте․
- Проверьте кворум и размер вашей доли в общей площади․
- Каждое решение должно быть оформлено протоколом с подписями и приложением списка участников․
- Зарегистрируйте протокол в ГИС ЖКХ (если дом подключён к электронному голосованию)․
- При возникновении споров, звоните по указанным контактам и фиксируйте нарушения письменно․
Важно! Нарушение процедуры созыва и голосования может стать основанием для признания решения собрания недействительным в суде․ Поэтому при малейших сомнениях обращайтесь к юристам или в жилищную инспекцию․
Правильно организованные общие собрания — залог эффективного управления домом и ТСЖ․ Знание компетенции и соблюдение процедур позволяют избежать конфликтов, экономить средства собственников и повышать комфорт проживания․ При необходимости оперативной помощи используйте перечень контактов выше․