Управляющий в ТСЖ — это не тот, кто «подменит» председателя, а тот, кто разгрузит его от рутины. Ниже вы найдёте точные перечни, какие полномочия законно можно передать управляющему, а какие оставить за председателем, правлением и общим собранием. Всё по актуальному жилищному законодательству на 2026 год.

Кто такой управляющий в ТСЖ и какие компетенции он может получить

• Определение. Управляющий — наёмный исполнитель (физическое или юридическое лицо), который действует от имени ТСЖ на основании договора и доверенности.
• Не является органом ТСЖ. Он не входит в правление и не может заменять председателя (ст. 147, 148 ЖК РФ).
• Источники компетенций.
  1. трудовой или гражданско-правовой договор;
  2. должностная инструкция;
  3. доверенность;
  4. решение общего собрания (если требуется).

Что можно передавать управляющему: полный перечень

Административно-хозяйственные функции

• приём и контроль заявок жителей;
• обеспечение доступа подрядчиков в подъезды и технические помещения;
• ведение журнала выдачи ключей, пропусков, актов;
• учёт и складской контроль материалов для ремонта;
• сверка показаний ИПУ и ОДПУ.

Финансово-бухгалтерские операции

• ежедневный контроль поступлений на расчётный счёт ТСЖ;
• сверка начислений с поставщиками коммунальных услуг;
• подготовка платёжных поручений (без права подписи!) — на основе отдельного поручения;
• ведение книги доходов и расходов (если закреплено в договоре).

Коммуникация с внешними органами

• подача электронной отчётности в ГЖИ, Роспотребнадзор, МЧС;
• получение копий актов проверок и передача их председателю;
• ведение переписки с ресурсоснабжающими компаниями, заключение договоров в пределах утверждённого бюджета и согласованных тарифов.

Техническое обслуживание и ремонт

• ежедневные обходы дома с составлением дефектных ведомостей;
• организация аварийно-диспетчерского реагирования;
• контроль сроков ТО лифтов, инженерных систем;
• взаимодействие со службой заказчика капремонта.

Правовые и кадровые задачи

• оформление договоров ГПХ/подряда с рабочими бригадами;
• ведение табеля учёта рабочего времени уборщиц, консьержей, электриков;
• подготовка приказов председателя (шаблоны, согласование, печать).

Что строго запрещено передавать управляющему

1. Исключительные полномочия председателя ТСЖ:
   • подписание банковских документов;
   • представление ТСЖ в суде без специальной доверенности;
   • созыв общего собрания членов ТСЖ.
2. Исключительные полномочия правления:
   • утверждение годового бюджета;
   • выбор управляющей компании/подрядчика на капремонт;
   • решение о взносах и сборах.
3. Исключительные полномочия общего собрания:
   • утверждение устава и изменений к нему;
   • избрание председателя и правления;
   • распоряжение общим имуществом (продажа нежилых помещений, залог).

Важно! Передача перечисленных полномочий управляющему чревата штрафами ГЖИ и оспариванием договоров в суде (см. постановления Верховного Суда РФ № 89-АД20-1, № 304-ЭС20-4197).

Как закрепить компетенции в документах

Пошаговый алгоритм нанятия управляющего

1. Определить перечень задач. Составьте таблицу «что делает председатель → что передаём управляющему».
2. Выбрать форму взаимоотношений.
   • Физлицо — дешевле, но риски кадровых отпусков/больничных;
   • Юрлицо — дороже, но шире компетенции и страхование ответственности.
3. Разместить вакансию или запрос предложений. Используйте hh.ru, «Авито-Работа», Telegram-каналы жилищников.
4. Провести конкурс. Проверьте кандидата по реестру МинЖКХ (наличие лицензии не требуется, но наличие СРО-управдома — плюс).
5. Заключить договор и выдать доверенность.
6. Внести в штатное расписание (при трудовом договоре).
7. Ознакомить всех членов правления с перечнем полномочий.

Кому задавать вопросы и куда обращаться

• Юридическая консультация по найму управляющего:
  
  «Гарант-ЖКХ», бесплатная линия 8 800 250-36-62 (пн–пт 09:00–18:00).
• Экспертная система «УМД»:
  
  Инструкция по найму управляющего, онлайн-чат и обратный звонок.
• Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) вашего региона:
  
  приём обращений через электронную приёмную на сайте gzh.region.ru.
• ФНС для вопросов по самозанятым:
  
  тел. 8 800 222-22-22, мессенджер чат-бот @nalogfns_bot.

Дата актуализации: 24 марта 2026 года.