21 апреля 2026 г. вступил в силу Федеральный закон № 121-ФЗ, который окончательно упраздняет жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в тех домах, где весь паевой взнос выплачен. Все «старые» ЖСК должны быть преобразованы в товарищество собственников жилья (ТСЖ) или выбрать другой способ управления. Многие собственники уверены: «теперь уберут и ТСЖ». Ниже ‒ разбираемся, почему это не так, что делать тем, кто оказался в «серой зоне» и куда обращаться за помощью.
Почему отменили ЖСК, но не трогают ТСЖ
Причина № 1; Дублирующаяся правовая форма.
- ЖСК создавались для совместного строительства, а не для управления готовым домом.
- После выплаты паев граждане становятся собственниками квартир, но форма ЖСК продолжает существовать, как «хвост» советской системы.
- ТСЖ изначально создаётся для управления уже построенным жильём, поэтому не мешает новым нормам.
Причина № 2. Упрощение контроля.
Госорганам проще «держать руку на пульсе», если вместо 4 250 разрозненных ЖСК по стране останутся ТСЖ, УК или муниципальные управляющие компании. За теневыми схемами и непрозрачными расходами будет легче следить.
Какие дома подпадают под реорганизацию
Попадают:
- 100 % паевых взносов выплачено – любые ЖСК, где у всех членов имеется право собственности на квартиры.
- Дом построен до 31 декабря 2024 г. – для новостроек, сданных после этой даты, возможны исключения (до 2029 г.).
- Нет решения о переходе на ТСЖ/УК – если собрания не было или кворума не набралось, реорганизация происходит автоматически через суд.
Не попадают:
- ЖСК, где паи ещё не выплачены (строительные ЖСК нового типа).
- ТСЖ, ЖК, ЖАКТ и другие формы управления.
Пошаговая инструкция для собственников
Этап 1. Проверить статус
С 1 мая 2026 г. в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) появится специальная пометка «ЖСК-переход». Скачайте выписку через Госуслуги → Недвижимость → Выписка из ЕГРН или обратитесь в МФЦ.
Этап 2. Созвать общее собрание
- Кворум: 50 %+1 от общей площади помещений.
- Способы: очное, заочное, очно-заочное.
- Повестка:
- Реорганизация ЖСК в ТСЖ.
- Выбор управляющей организации (если не создаём ТСЖ).
- Избрание председателя/совета ТСЖ.
Этап 3. Регистрация ТСЖ в ИФНС
Срок – 3 месяца со дня собрания. Пакет документов:
- Протокол общего собрания.
- Учредительный договор.
- Уведомление о переходе формы (форма Р11001).
- Выписка из ЕГРН на здание.
Этап 4. Подать сведения в ГЖК
Через сайт dom.gosuslugi.ru или лично в местный комитет ЖКХ. Нужно подтвердить готовность к обслуживанию дома: контракт с УК или самоуправление;
Что грозит тем, кто «опоздал»
| Последствие | Срок | Орган, который инициирует |
|---|---|---|
| Иск в суд о ликвидации ЖСК | 10 дней после пропуска 3-месячного срока | Жилищная инспекция региона |
| Назначение временной управляющей компании | 1 месяц после решения суда | Муниципалитет района |
| Повышение тарифа на 8–20 % | С первого месяца работы муниципальной УК | Комиссия по тарифам региона |
Кому ещё можно «убрать» ТСЖ
ТСЖ не отменяют, но распустить его можно в трёх случаях:
- Самороспуск – решение общего собрания 2/3 голосов.
- Переход на управляющую компанию – 50 %+1 голос.
- Ликвидация через суд – при систематическом нарушении законов (ст. 61 ГК РФ).
Основные контакты и сервисы
- Минстрой России (горячая линия)
+7 -95 623-43-18, minstroy.gov.ru - Госуслуги – реестр ТСЖ/ЖСК
gosuslugi.ru/102640/1 - Мосжилинспекция (для жителей Москвы)
+7 -95 777-77-77, mos.ru/otvet/dom/gkh - Региональные жилищные инспекции
Справочник по субъектам РФ - Юридические консультации
«ЖКХ-Контроль» – бесплатные консультации онлайн, жкхконтроль.рф
ТСЖ «убирать» никто не собирается. Оно остаётся основной формой самоуправления домом и даже получит упрощённую процедуру регистрации с 1 июля 2026 г. ЖСК же исчезнут полностью, но только для домов с погашенными паевыми взносами. Если ваш дом всё ещё числится как ЖСК, не ждите автоматики – созовите собрание хотя бы в очно-заочной форме и выберите удобный способ управления до того, как муниципалитет сделает это за вас.
Дата актуальности: 23 марта 2026 г. 16:13 МСК