Ключевое правило: любой капитальный ремонт в многоквартирном доме‚ находящемся в управлении ТСЖ‚ проводится только на основании решения общего собрания собственников и в строгом соответствии с Жилищным кодексом РФ‚ региональной программой капремонта и новыми федеральными законами от 2024 года.

Предварительный этап: определяемся с потребностями

• Шаг 1.1. Анализ технического состояния дома (по форме ФГИС «РосТехИнвентаризация»).
• Шаг 1.2. Выбор вида капремонта:
  • ремонт кровли‚ фасада‚ инженерных систем;
  • утепление и установка коллективных приборов учёта;
  • полная реконструкция подъездов и крыши.
• Шаг 1.3. Проверка включения дома в региональную программу капремонта (через сайт регионального оператора или личный кабинет на «Госуслугах»).

Формирование фонда капремонта

С 1 сентября 2024 года действует новый порядок:

1. Спецсчёт ТСЖ — средства накапливаются на отдельном счёте‚ открытом в банке‚ членом СРО.
2. Счёт регионального оператора, взносы перечисляются автоматически‚ если собрание не выбрало спецсчёт.
3. Переход между способами возможен раз в год по протоколу общего собрания с уведомлением регоператора за 30 дней.

Формы бланков уведомлений и протоколов утверждены приказом Минстроя РФ № 309/пр от .

Подготовка и проведение общего собрания

Необходимые документы:

• Повестка (обязательно: предмет ремонта‚ смета‚ способ формирования фонда‚ сроки).
• Экземпляр договора подряда-проекта (при наличии).
• Расчёт взносов на спецсчёт (если выбирается этот способ).

Кворум и решение:

50 %+1 голос от общей площади. Решение оформляется протоколом общего собрания собственников (форма Ж-1)‚ который в течение 5 дней направляется в регоператор и управу района.

Выбор подрядчика: ТСЖ-чек-лист 2024

После анализа документов формируется короткий список (не менее 3 компаний)‚ которые допускаются к конкурсу/аукциону.

Договор заключается от имени ТСЖ (председатель совета + печать). Обязательные разделы:

• перечень работ по форме КС-2;
• сроки и график финансирования;
• порядок приёмки (ГОСТ 31035-2002);
• ответственность сторон (неустойка 0‚1 % за каждый день просрочки);
• гарантийные обязательства — не менее 5 лет на кровлю и 3 года на инженерные системы.

Финансовые и налоговые особенности для ТСЖ

Упрощёнка (УСН 6 %): взносы на капремонт не считаются доходом‚ если они перечислены на спецсчёт и израсходованы целевым назначением (п. 1 ст. 346.15 НК РФ‚ письмо Минфина № 03-11-06/2/111 от ).

Строительный контроль и приёмка

1. ТСЖ обязано назначить ответственного за строительный контроль (п. 2 ст. 53 ГрК РФ) — может быть член правления с допуском СРО.
2. Ежемесячные акты КС-2‚ КС-3 подписываются представителем ТСЖ и подрядчиком.
3. Акт ввода в эксплуатацию подаётся в регоператор и в ГИС ЖКХ в течение 7 дней.

Куда обращаться при проблемах

Основные контакты

• Региональный оператор капремонта: телефон горячей линии указан на квитанции ЖКХ (или на сайте «Фонд капремонта [область].рф»).
• Жилищная инспекция субъекта РФ: ###-###-#### (федеральный портал «Добродел»).
• СРО подрядчика: номер и адрес указаны в свидетельстве о допуске.
• Суд: мировой участок по месту нахождения дома — для взыскания неустоек.
• Бесплатная юридическая помощь: кабинет № 12‚ Отдел жилищной политики администрации района (в Екатеринбурге — ул. Уральская‚ 12‚ 3-й этаж).

Благодаря законам 238-ФЗ и 561-ФЗ ТСЖ может:

• самостоятельно устанавливать сроки начала ремонта;
• выбирать любого подрядчика из НСРО‚ а не только из реестра регоператора;
• использовать проценты от спецсчёта исключительно на капремонт без ограничений.

Соблюдая описанный порядок‚ ТСЖ минимизирует риски‚ сокращает сроки и повышает качество капитального ремонта своего дома.