В этой статье мы разберёмся, что именно считается «правилами» в Товариществе собственников жилья (ТСЖ), какие документы их закрепляют, кто и в каком порядке их принимает, а также что делать, если нужно внести изменения в уже действующие нормы.
Что такое «правила» в ТСЖ
В жилищном законодательстве под «правилами» в ТСЖ понимают два ключевых документа:
- Устав ТСЖ — основной учредительный док-т, который регламентирует:
- цели и предмет деятельности ТСЖ;
- состав и компетенцию органов управления (общее собрание, правление, ревизионная комиссия/ревизор);
- права и обязанности членов товарищества;
- порядок финансово-хозяйственной деятельности;
- способ оповещения собственников, кворум и процедуру голосования.
- Правила внутреннего распорядка (ПВР) — локальный акт, который детализирует:
- режим работы общедомовых помещений;
- правила пользования лифтами, мусоропроводами, крышей, подвалами;
- меры по обеспечению пожарной безопасности и тишины;
- ответственность за нарушение установленного порядка.
Кто устанавливает правила
Исключительное право принимать и изменять устав и ПВР принадлежит:
- общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 136, 181 ЖК РФ);
- в исключительных случаях — собранию членов ТСЖ, если в доме часть собственников не вступили в товарищество (тогда они имеют право только получать информацию и обжаловать решения, но не участвовать в голосовании).
Кворум и большинство
| Вопрос повестки | Необходимый кворум | Необходимое большинство |
|---|---|---|
| Утверждение или изменение устава | >50 % голосов от общего числа голосов собственников | >50 % от присутствующих |
| Утверждение или изменение ПВР | >50 % голосов от общего числа голосов собственников | >50 % от присутствующих |
Голос распределяется пропорционально доле в праве общей собственности (обычно — площади квартиры).
Пошаговая инструкция: как установить/изменить правила
Шаг 1. Подготовка проекта
- Правление или инициативная группа собственников готовит проект устава (или изменений) и проект ПВР.
- Рекомендуется использовать типовые формы Минстроя РФ (актуальны в 2026 г.).
Шаг 2. Уведомление собственников
- Не позднее чем за 10 дней до собрания разослать уведомления:
- заказным письмом с уведомлением вручения;
- электронной почтой (если адрес указан в ЕГРН/указан собственником);
- размещением на официальном сайте ТСЖ и/или информационном стенде в подъезде.
- Содержание уведомления: дата, время, место, повестка, проекты документов.
Шаг 3. Проведение общего собрания
- Регистрация участников (паспорт + выписка ЕГРН).
- Выбор председателя и секретаря собрания.
- Обсуждение и голосование по каждому пункту.
- Оформление итогового протокола (форма утверждена Приказом Минстроя № 937/пр от ).
Шаг 4. Государственная регистрация изменений в уставе
- В течение 1 месяца после принятия решения правление подает в ИФНС по месту нахождения ТСЖ форму Р13014 (онлайн через сервис «Мой бизнес» или лично).
- Прилагаются:
- протокол общего собрания;
- новая редакция устава;
- квитанция об оплате госпошлины 800 ₽ (2026 г.).
Шаг 5. Локальное утверждение ПВР
- После вступления изменений в силу правление издаёт приказ о введении новых ПВР.
- Информирование жильцов: электронная рассылка, стенд, сайт.
- Хранение документов: оригиналы — в делах ТСЖ, копии — на стенде и сайте.
Реестр контактов для консультаций и обращений
- ФНС России — регистрация изменений устава
www.nalog.gov.ru
Телефон: ###-###-#### - Минстрой России — методические рекомендации
minstroy.gov.ru
Телефон: +7 (495) -95-24-56 - Роспотребнадзор — санитарные и пожарные требования к ПВР
rospotrebnadzor.ru
Горячая линия: ###-###-#### - Госжилинспекция (региональная), контроль соблюдения ЖК РФ
Формат телефона зависит от субъекта РФ. Пример: Москва +7 (495) -87-22-22 - Консультации юристов по ЖКХ
Бесплатная линия «Госуслуг»: ###-###-####
Онлайн-чат проекта «ЖКХ Контроль»: гжк.рф
Частые ошибки и советы
- Отсутствие кворума. Начинайте подготовку за месяц: обзвоните собственников, используйте онлайн-формы (Zoom, Госуслуги «Электронное голосование»).
- Неверное оформление протокола. Проверяйте дату, количество голосов, подписи председателя и секретаря — налоговая вернёт документы из-за ошибок.
- Игнорирование ПВР. Без утверждённых ПВР сложно привлечь жильца к ответственности за мусор в подъезде или шум ночью.
- Смешение понятий. Устав регистрируется в ФНС, а ПВР — приказом правления. Не наоборот.
Главное помнить: любые правила ТСЖ начинаются с воли собственников. Чётко соблюдайте процедуру, используйте официальные шаблоны и не стесняйтесь консультироваться с профильными госорганами.