Собрание собственников и собрание членов ТСЖ — два разных органа управления, каждый со своими полномочиями и порядком голосования. Неверное определение круга участников или нарушение кворума приводит к тому, что решения оспариваются в судах и даже аннулируются. Ниже, подробное руководство по каждому виду собрания, расчёту голосов, оформлению протокола и контактам для консультаций.
Оглавление
- Чем отличается общее собрание собственников от собрания членов ТСЖ
- Собрание собственников: кто участвует, кворум, порядок
- Собрание членов ТСЖ: компетенция, кворум, методы голосования
- Пошаговая инструкция по проведению собраний в 2026 г.
- Как оформить протокол и внести решения в ГИС ЖКХ
- Что делать, если решение оспаривается в суде
- Контакты для консультаций и помощи
Чем отличается общее собрание собственников от собрания членов ТСЖ
| Критерий | ОСС (общее собрание собственников) | ОСЧ ТСЖ (общее собрание членов ТСЖ) |
|---|---|---|
| Правовая основа | ст. 44–48 ЖК РФ | ст. 145–147 ЖК РФ |
| Кто участвует | ВСЕ собственники помещений в доме | Только члены товарищества (вступили в ТСЖ) |
| Кворум | > 50 % голосов всего числа голосов собственников | > 50 % голосов всего числа членов ТСЖ |
| Ключевые вопросы | выбор способа управления, капремонт, тарифы | утверждение устава, реорганизация/ликвидация ТСЖ |
Собрание собственников: кто участвует, кворум, порядок
Круг участников
- Должны участвовать: все собственники квартир, нежилых помещений, машино-мест, долей в общем имуществе.
- Расчёт голоса: 1 м² площади = 1 голос. Например, квартира 54 м² = 54 голоса.
- Представительство: можно по доверенности (нотариальная не требуется, если доверенность простая).
Кворум
Для любых решений ОСС необходимо, чтобы приняло участие собственников, обладающих более 50 % от общего числа голосов всех собственников дома.
Пример: общая площадь дома 6 000 м², значит нужно >3 000 м².
Повестка дня — типовые вопросы
- Выбор способа управления (ТСЖ/УК/ЖК).
- Утверждение тарифов на содержание и ремонт.
- Программа капитального ремонта.
- Утверждение годового отчёта управляющей организации.
Собрание членов ТСЖ: компетенция, кворум, методы голосования
Компетенция ОСЧ ТСЖ (ст. 145 ЖК РФ)
- внесение изменений в устав ТСЖ;
- принятие решения о реорганизации или ликвидации ТСЖ;
- назначение ликвидационной комиссии;
- утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
- распределение прибыли ТСЖ между членами.
Кворум и большинство
- Обычные решения — >50 % голосов от числа членов ТСЖ.
- Решения о реорганизации/ликвидации — не менее ⅔ голосов.
Кто считается членом ТСЖ
Членом признаётся собственник, который письменно вступил в ТСЖ и оплатил вступительный взнос (ст. 135–137 ЖК РФ). Если собственник не вступил — участвует только в ОСС, а не в ОСЧ.
Пошаговая инструкция по проведению собраний в 2026 г.
Шаг 1. Инициатор и форма собрания
Инициировать может:
- правление ТСЖ;
- управляющая организация;
- собственники (не менее 10 % голосов).
Форма: очная, заочная (письменное голосование) или смешанная (онлайн-голосование через ГИС ЖКХ).
Шаг 2. Оповещение
Не позднее чем за 10 дней до собрания размещается извещение:
- в ГИС ЖКХ;
- на подъездах дома;
- в личном кабинете собственников на сайте ТСЖ (если есть).
Обязательные реквизиты:
- дата, время, место проведения;
- повестка дня с формулировкой каждого вопроса;
- порядок регистрации и подсчёта голосов;
- сроки и способ доведения решений (10 дней).
Шаг 3. Регистрация участников
Вести отдельные списки для:
- собственников по праву собственности (ОСС);
- членов ТСЖ по уставу (ОСЧ).
Шаг 4. Подсчёт голосов
Использовать таблицу площадей и паспортные данные собственников. Подписи обязательны.
Пример простой формулы: Сумма площадей всех присутствующих собственников / общая площадь дома × 100 %.
Как оформить протокол и внести решения в ГИС ЖКХ
Минимальный состав протокола
- номер и дата собрания;
- место и время;
- данные инициатора;
- список присутствующих/направивших решения (ФИО, площадь, доля голосов);
- повестка дня;
- итоги голосования по каждому вопросу;
- образцы подписей.
Сроки передачи
- 5 дней — передать подлинники в правление ТСЖ/управляющую организацию.
- 10 дней — разместить в ГИС ЖКХ, направить в жилищную инспекцию.
Что делать, если решение оспаривается в суде
- Проверить кворум: пересчитать голоса по площади.
- Убедиться, что все члены ТСЖ были оповещены.
- Если ошибка в кворуме, инициатор может созвать новое собрание.
- Суд может пересчитать голоса и признать решение действительным, если кворум всё-таки был (практика 2024–2025 гг.).
Контакты для консультаций и помощи
Государственные и муниципальные органы
- Госжилинспекция города Москвы
Тел.: +7 (495) -22-23-00
Сайт: gzk.mos.ru
Адрес: 129110, г. Москва, пр. Мира, 19 - ГБУ «Жилищник района Ясенево» (пример одного из районов)
Тел.: +7 (495) -55-12-34
E-mail: info@yasenevo.mos.ru
Юридические компании и специалисты
- ООО «АВТОНОМИЯ» — юридические услуги, оспаривание решений
Тел.: +7 (495) -23-45-67
WhatsApp: +7 -00 123-45-67
Сайт: autonomiya.ru - Институт экономики города — образовательные семинары для председателей ТСЖ
Тел.: +7 (495) -99-88-77
Онлайн-ресурсы и шаблоны документов
- ГИС ЖКХ — размещение решений и онлайн-голосование
- Росреестр — сведения о собственниках и площадях
- ЖКХ Ньюс — актуальные судебные практики и разбор кейсов
Полезный совет: перед каждым собранием сверяйте списки собственников в ЕГРН через МФЦ или сайт Росреестра. Изменения в ЕГРН обновляются в течение 3–5 рабочих дней, а это напрямую влияет на расчёт кворума.