Вопрос смены товарищества собственников жилья (ТСЖ) встаёт всё чаще: кто-то недоволен качеством управления, кто-то хочет передать дом в управление другой организации, а кто-то просто интересуется, можно ли «переизбирать» ТСЖ каждый год; Ниже ‒ разбор всех правовых нюансов и пошаговый алгоритм действий․
Что такое «смена ТСЖ» и какие бывают варианты
Под «сменой ТСЖ» обычно понимают одно из трёх событий:
- Реорганизация существующего ТСЖ – смена руководства (правления), председателя, устава․
- Выход ТСЖ из управления домом, после чего дом переходит к другому способу управления (УК, ЖКС, ЖСК, непосредственное управление и т․д․)․
- Ликвидация ТСЖ полностью и создание нового товарищества или иной формы управления․
Сколько раз можно «переизбирать» ТСЖ?
Закона, который ограничивал бы частоту смены ТСЖ, не существует․ Главное – соблюсти процедуру общего собрания собственников (ОСС)․ Однако есть три практических ограничения:
- Устав ТСЖ․ В уставе может быть прописан минимальный «испытательный срок» – например, «правление избирается на 3 года и может быть переизбрано досрочно не ранее чем через 1 год»․ Такая оговорка законна, если её не менее 2/3 голосов на ОСС․
- Договор управления․ Если ТСЖ заключило договор с управляющей компанией (УК) на 2 года, досрочное расторжение возможно только по основаниям, указанным в договоре или в ЖК РФ ст․ 161․1․
- Судебные споры․ Частые смены формы управления могут быть расценены как злоупотребление правом, если это приводит к нарушению прав отдельных собственников․
Пошаговый алгоритм смены ТСЖ
Шаг 1․ Проверяем устав и договор управления
Открываем устав ТСЖ и договор с УК․ Ищем:
- минимальный срок полномочий правления;
- условия досрочного расторжения договора управления;
- необходимое количество голосов для решения о реорганизации/ликвидации․
Шаг 2․ Инициируем общее собрание собственников (ОСС)
Порядок:
- Инициатор – любой собственник или совет МКД (п․ 2 ст․ 161․1 ЖК РФ)․
- Уведомление за 10 дней до ОСС (разнос в почтовые ящики + размещение в ГИС ЖКХ)․
- Кворум – >50 % голосов от общей площади․
- Решение принимается простым большинством (>50 % присутствующих) для смены правления или 2/3 для ликвидации ТСЖ․
Шаг 3․ Оформляем протокол и новый устав
- Протокол ОСС – подписывается председательствующим и секретарём․
- Новый устав – вносим изменения в ЕГРЮЛ в течение 3 рабочих дней через нотариуса или МФЦ․
Шаг 4․ Расторгаем (или продлеваем) договор с УК
Если меняется форма управления:
- Подать уведомление в УК за 30 дней (п․ 7 ст․ 161․1)․
- Составить акт приёма-передачи общего имущества․
- Заключить новый договор управления с выбранной организацией․
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Нет кворума на ОСС | Собрание не правомочно | Доращивать собственников заранее, использовать дистанционное голосование (ГИС ЖКХ) |
| Нарушен срок уведомления | Суд может отменить решение | Отправить уведомления заказными письмами и выложить в ГИС ЖКХ |
| Не передали показания счётчиков | Долги за коммуналку | Сдать показания за 3 дня до перехода |
Контакты, куда обращаться при смене ТСЖ
- Региональный центр «ЖКХ Контроль»
Адрес: 117292, Москва, ул․ Кржижановского, 6
Тел․: +7 (495) -56-82-83, +7 (495) -87-92-92
Сайт: roskvartal․ru - ГИС ЖКХ (федеральная горячая линия)
###-###-#### (звонок бесплатный) - МФЦ/Мои Документы
Оформление изменений в ЕГРЮЛ, подача протоколов ОСС․ - Жилинспекция вашего региона
Контроль законности ОСС и уведомлений․ - Консультация юриста по ЖКХ
www․consultant․ru – база нормативных актов, в т․ч․ актуальная редакция ст․ 161․1 ЖК РФ․
Сменить ТСЖ можно столько раз, сколько нужно, главное – соблюдать процедуру общего собрания и не нарушать права других собственников․ После вступят поправки (ФЗ-529), которые ужесточат контроль за ОСС, поэтому лучше успеть оформить все документы до этой даты или заранее проконсультироваться по указанным контактам․
Помните: каждая смена формы управления – это не только голосование, но и юридическая «чистка» долгов, договоров и документации․ Отнеситесь к процессу ответственно, и ваш дом будет управляться эффективно․