С 1 апреля 2025 года вступают в силу обновлённые правила инвентаризации, закреплённые ФСБУ 28/2023. Для товариществ собственников жилья (ТСЖ) это означает обязательную, но не всегда понятную процедуру пересчёта общего имущества. Ниже, подробная инструкция, список контактов и ответы на самые острые вопросы.
Что именно нужно инвентаризировать в ТСЖ
Общее имущество включает:
- Конструктивные элементы здания — несущие стены, перекрытия, кровля, лифты, лестничные клетки.
- Инженерные системы — отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение, вентиляция, противопожарное оборудование.
- Земельный участок и находящиеся на нём объекты благоустройства (детские площадки, парковки, ограды).
- Объекты общего пользования — подвалы, чердаки, кладовые, технические помещения.
Пошаговая схема проведения инвентаризации
-
Шаг 1. Принятие решения общим собранием
Фиксируем в протоколе: сроки, состав комиссии, порядок оценки. Без кворума (50 % голосов + 1) решение не имеет юридической силы.
-
Шаг 2. Подготовка документации
- Устав ТСЖ и протоколы предыдущих собраний.
- Технический паспорт дома и поэтажные планы (БТИ).
- Акты прошлых инвентаризаций.
- Договоры обслуживания (ОДС, управляющие компании).
-
Шаг 3. Формирование инвентаризационной комиссии
Состав: председатель ТСЖ, бухгалтер, представители собственников, специалист по эксплуатации. Минимальное количество — 3 человека.
-
Шаг 4. Фактический осмотр и описание
Используем мобильные приложения-сканеры для QR/штрих-кодов, фиксируем фото- и видеодоказательства состояния имущества.
-
Шаг 5. Оценка и отражение в бухгалтерии
Определяем остаточную стоимость по ФСБУ 27/2023. Отклонения >5 % обязательно отражаем в акте формы ИНВ-26.
-
Шаг 6. Утверждение результатов
Ключевые изменения 2025 года (ФСБУ 28/2023)
- Единая электронная форма, обязательная отправка данных через ЕГИС «ЖКХ». Платформа: dom.gosuslugi;ru.
- Оценка по справедливой стоимости, если остаточная стоимость отличается от рыночной более чем на 20 %, требуется независимый оценщик.
- Годовая инвентаризация — для многоквартирных домов старше 25 лет; для новых — раз в 3 года.
Распространённые ошибки ТСЖ
| Ошибка | Последствия | Как избежать |
|---|---|---|
| Отсутствие кворума на собрании | Акт не имеет юридической силы | Проводить заочное голосование или онлайн-опросы |
| Неверная классификация имущества | Штраф от ГЖИ до 50 000 ₽ | Использовать КОСГУ-2025 (коды 100–400) |
| Отсутствие фото/видеофиксации | Невозможность доказания фактов в суде | Использовать приложение «ЖКХ-Инвентарь» (Android/iOS) |
Список контактов и полезных ресурсов
- ГосЖКХинспекция РФ — горячая линия: ###-###-#### (круглосуточно).
- ФНС (налоговые вопросы) — контакт-центр: ###-###-####.
- Портал «Госуслуги» — www.gosuslugi.ru, раздел «ЖКХ» → «Инвентаризация общего имущества».
- Саморегулируемая организация оценщиков (СРОО) — поиск аттестованного эксперта: sroo.ru.
- Минстрой России — методические письма: minstroy.gov.ru → Документы → ЖКХ.
Чек-лист «Готов ли ваш ТСЖ к инвентаризации?»
- ✅ Собрание проведено, протокол подписан.
- ✅ Комиссия сформирована, приказ утверждён.
- ✅ Паспорта БТИ и поэтажные планы скачаны в PDF.
- ✅ Калькулятор остаточной стоимости скачан (Excel-шаблон).
- ✅ Создана резервная копия в облаке (Яндекс.Диск/Google Drive).
- ✅ Подготовлена печать «Инвентаризация 2025» для фотоотчёта.
Инвентаризация общего имущества в ТСЖ с 2025 года — это не просто «перекличка» по подвалам, а юридически значимая процедура, влияющая на:
- размер взносов на капремонт;
- страховые выплаты;
- прозрачность перед собственниками.
Главное, начать подготовку заранее и использовать официальные каналы связи, указанные выше. При первых сложностях обращайтесь в ГосЖКХинспекцию или к аккредитованному оценщику: это избавит от штрафов и споров в будущем.