Одним из самых частых вопросов, возникающих в жизни многоквартирного дома, является вопрос о том, может ли управляющая компания (УК) сама инициировать и проводить общее собрание собственников помещений (ОСС). Ответ на него содержится в нормах Жилищного кодекса РФ и разъяснениях профильных ведомств. Ниже — подробная инструкция и разбор спорных моментов.

Краткий вывод: право УК быть инициатором есть

Да, управляющая компания вправе выступать инициатором общего собрания собственников; Это прямо следует из:

• ч. 6 ст. 45 ЖК РФ — если собственники, обладающие не менее 10 % голосов, обратились в УК с письменной просьбой, УК обязана организовать собрание;
• п. 7 ст. 45 ЖК РФ — УК может сама инициировать собрание без заявлений собственников, если это необходимо для реализации положений договора управления;
• постановлений Правительства РФ и методических писем Минстроя, разъясняющих порядок работы в ГИС ЖКХ.

Законодательные основания

ЖК РФ, статья 44

Указывает перечень вопросов, которые могут решаться только на ОСС, в т.ч.:

• выбор способа управления домом;
• утверждение тарифов и размеров платы за содержание жилья;
• утверждение порядка финансирования расходов на подготовку и проведение ОСС (подп. 3.5 ч. 2 ст. 44).

ЖК РФ, статья 45

Определяет порядок:

1. Уведомление о проведении размещается в ГИС ЖКХ не позднее чем за 10 дней до даты начала голосования.
2. УК или ТСЖ обязаны обеспечить присутствие председателя и секретаря собрания, но не обязаны делегировать эти роли своим сотрудникам (см. ниже).
3. Голосование может быть очным, заочным или смешанным (ст. 47.1).

ЖК РФ, статья 46

Решения ОСС подлежат представлению в УК или правление ТСЖ в течение 5 дней после подписания протокола.

Может ли УК назначать «своих» председателя и секретаря?

Да, но с оговорками:

• председатель и секретарь избираются простым большинством голосов присутствующих на собрании;
• должностные лица УК могут быть избраны, если нет возражений собственников;
• если собственники требуют «независимого» председателя, УК обязана предоставить возможность выбрать любого иного человека или инициировать участие представителя органов местного самоуправления.

Пошаговая инструкция по инициации ОСС управляющей компанией

1. Анализ необходимости: определить, какие вопросы требуют решения собственников (к примеру, капремонт, смена тарифа, выбор способа управления).
2. Формирование повестки: согласовать перечень вопросов и проекты решений.
3. Размещение уведомления в ГИС ЖКХ не позднее чем за 10 дней до начала голосования (форма, проект приказа Минстроя № 937/пр).
4. Отправка копий уведомлений каждому собственнику (по e-mail, лично под роспись или заказным письмом).
5. Организация площадки: аренда конференц-зала / актового зала, подготовка бюллетеней для заочного голосования.
6. Проведение собрания и подсчёт голосов: составление протокола в 2 экземплярах (1-й — в ГИС ЖКХ, 2-й — в дело УК).
7. Публикация итогов: размещение в ГИС ЖКХ в течение 3 рабочих дней.

Как оспорить ОСС, проведённое УК

Собственник вправе обжаловать решения ОСС в суде, если:

• не соблюдены сроки уведомления;
• председатель и секретарь были назначены без голосования;
• кворум не достиг 50 %+1 голос от общей площади;
• бюллетени не выдавали/не учли голос «против».

Актуальные изменения 2026 года

• В Госдуме рассматривается законопроект, который может снизить кворум до 30 % для ряда вопросов (по аналогии с законом о региональных капремонтах).
• С обязателен формат электронного голосования в домах, где в ГИС ЖКХ зарегистрировано более 50 % собственников.

Контакты для консультаций и обращений

• Региональное жилищное надзорное управление (ГЖИ)
  • Телефон: 8-800-555-0-555 (федеральная линия)
  • Электронная приёмная: reg.goszhilnadzor.ru
• Государственная жилищная инспекция г. Москвы
  • Телефон: +7 (495) -33-27-77
  • Адрес: 125130, г. Москва, ул. Неглинная, д; 2/2
• Госжилнадзор Санкт-Петербурга
  • Телефон: +7 (812) -76-66-69
  • Электронная приёмная: gzhn.gov.spb.ru
• Горячая линия «ГИС ЖКХ»
  • Телефон: ###-###-####
  • Адрес поддержки: dom.gosuslugi.ru → Поддержка пользователей
• Фонд содействия реформированию ЖКХ
  • Телефон: ###-###-####
  • Сайт: fondgkh.ru

Управляющая компания имеет полное право инициировать и проводить общее собрание собственников при соблюдении процедуры, установленной ст. 44–47.1 ЖК РФ. Чтобы избежать претензий и судебных споров, УК должна:

1. Подготовить прозрачную повестку и проекты решений.
2. Разместить уведомление в ГИС ЖКХ и направить его всем собственникам.
3. Обеспечить выбор председателя и секретаря на собрании, а не назначать их заранее.
4. Опубликовать итоги в установленный срок и в предусмотренной форме.

Соблюдение этих требований гарантирует, что решения ОСС будут законными и обязательными для всех собственников, включая тех, кто не участвовал в голосовании.