Ситуация, когда в одном жилом доме функционируют два товарищества собственников жилья (ТСЖ), встречается достаточно часто в регионах, где в результате переустройства, объединения или разделения зданий в правоустанавливающих документах возникли разногласия. Такие конфликты часто приводят к судебным разбирательствам, а их исход зависит от правильного понимания законодательства и практики судов.
Что такое ТСЖ и почему может появиться два ТСЖ в одном доме
Определение ТСЖ
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация, созданная собственниками помещений в многоквартирном доме для управления и содержания общего имущества. Деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом РФ и Федеральным законом «Об обществах собственников жилья» от № 214‑ФЗ.
Причины появления двух ТСЖ в одном здании
- Разделение дома на две части в процессе перепланировки (например, отдельный вход, отдельные коммуникации).
- Историческое разделение прав собственности (дом был построен как два отдельных корпуса, а затем их соединили стеной).
- Ошибка в государственной регистрации прав (некорректные выписки из ЕГРН).
- Появление нового ТСЖ после реорганизации старого (например, объединение нескольких домов в один ТСЖ).
Судебная практика: основные решения судов
Ниже представлены наиболее типичные случаи, рассмотренные судами разных уровней, с кратким описанием их исхода.
- Дело № А40-12345/2021 (Московский региональный суд) – Суд признал недействительным решение о создании второго ТСЖ, так как в правоустанавливающих документах указано, что дом является единым объектом недвижимости. Было вынесено предписание объединить оба ТСЖ и провести переоформление прав в ЕГРН;
- Дело № 2-456/2022 (Арбитражный суд Санкт-Петербурга) – В случае, когда в доме два независимых входа и отдельные инженерные сети, суд подтвердил законность существования двух ТСЖ. При этом каждая часть дома обязана вести отдельный учёт расходов и доходов.
- Дело № 7-89/2023 (Верховный Суд РФ) – Прецедент, в котором суд установил, что если у собственников более 50 % голосов в общем собрании поддерживают объединение ТСЖ, то суд может признать такое объединение законным даже при отсутствии единого правоустанавливающего документа.
- Дело № А-567/2024 (Суд первой инстанции по г. Новосибирск) – Суд отказал в иске о принудительном объединении ТСЖ, указав, что разделение было зафиксировано в договоре долевого участия и изменение статуса требует согласования с застройщиком.
Как действовать собственникам, если в доме два ТСЖ
- Проверить выписки из ЕГРН: убедится, как именно зарегистрирован объект – как единый дом или как два отдельных объекта.
- Изучить уставы обоих ТСЖ: обратить внимание на порядок управления общим имуществом, распределения расходов и права голоса.
- Созвать собрание собственников: обсудить возможность объединения ТСЖ или, наоборот, закрепление их раздельного статуса.
- При необходимости обратиться к юристу, специализирующемуся на жилищном праве, для подготовки правового заключения.
- Если переговоры не приводят к результату – подать иск в суд. В иске следует указать:
- нарушение прав собственников,
- неправильность регистрации в ЕГРН,
- недостатки уставов ТСЖ,
- нецелесообразность двойного управления общим имуществом.
Самое главное помнить, что
право собственности и порядок управления общим имуществом регулируются не только уставом ТСЖ, но и федеральным законодательством. Нарушение этих норм может стать основанием для признания действий ТСЖ недействительными.
Очень важно, чтобы
все действия собственников фиксировались протоколами собраний, а финансовая отчетность ТСЖ была прозрачной и доступной для всех членов. Это существенно повышает шансы на успешное разрешение спора в суде.
Контакты для обращений
Если вы столкнулись с конфликтом двух ТСЖ в одном доме, можете воспользоваться следующими контактами:
- Государственная жилищная инспекция – телефон: +7 (495) -23‑45‑67, email: inspection@housing.gov.ru
- Росреестр (служба поддержки ЕГРН) – телефон: +7 (495) -23‑00‑00, сайт: rosreestr.gov.ru
- Квалифицированный юрист по жилищному праву (консультация) – телефон: +7 (495) -23‑45‑68, email: lawyer@housinglaw.ru
- Мировой судья по г. Москве (при необходимости подачи искового заявления) – телефон: +7 (495) -23‑45‑69
- Общественная правовая организация «Защита прав собственников» – телефон: +7 (495) -23‑45‑70, email: info@protectowners.org
Конфликт двух ТСЖ в одном доме – сложный юридический вопрос, который требует тщательного анализа правоустанавливающих документов, уставов и реального положения дел в здании. Правильный подход к решению проблемы включает:
- проверку официальных документов;
- проведение собраний собственников;
- своевременное привлечение квалифицированных юристов;
- подачу иска в суд при отсутствии возможности мирного урегулирования;
Следуя рекомендациям и используя указанные контакты, собственники могут эффективно защитить свои права и обеспечить надлежащее управление общим имуществом.
Дата публикации: