Вопрос: «Можем ли мы создать два разных ТСЖ на одной придомовой территории или внутри одного многоквартирного дома?»
Краткий ответ: в большинстве случаев нельзя, но есть исключения․ Ниже ― пошаговая инструкция, когда допускается такая схема, чем она чревата и куда обращаться за консультацией․
Что говорит закон
Жилищный кодекс РФ
- Статья 136 ЖК РФ: «Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья․»
- Статья 135 ЖК РФ: допускается объединение нескольких домов в одно ТСЖ, если они расположены на одной земельном участке или прилегают друг к другу․
Гражданский кодекс РФ
Статья 291 ГК РФ подтверждает: ТСЖ создаётся для совместного управления общим имуществом․ Если имущество раздельное (например, два отдельных дома с разными кадастровыми номерами), то теоретически возможны два ТСЖ․
Когда можно создать два ТСЖ
- Два отдельных дома, два кадастровых паспорта, два участка․
Пример: дом № 10 и дом № 12 стоят рядом, но у каждого свой кадастровый номер и границы․ Собственники каждого дома вправе создать своё ТСЖ․ - Один дом, но разделённый на секции с разными входами и инженерными системами․
Верховный суд РФ (дело № АКПИ18-1013, 2019 г․) разрешил создавать отдельные ТСЖ/ЖСК в каждой секции при условии:- наличие технической возможности раздельного учёта ресурсов;
- отдельные лестничные клетки;
- решение общего собрания каждой секции․
- Городская программа «переустройство»․
В некоторых регионах (Санкт-Петербург, Казань) муниципалитеты разрешают деление одного «крупного» ТСЖ на два «маленьких» при реконструкции инженерных сетей․
Когда нельзя
- Один многоквартирный дом с одной лестничной клеткой и общей системой отопления/водоснабжения․
- Одна крышная котельная обслуживает два дома, и разделить её технически невозможно․
- На земельный участок оформлен единый правоустанавливающий документ․
Пошаговая инструкция, если вы всё же хотите два ТСЖ
Шаг 1․ Технический аудит
Закажите экспертизу у лицензированного инженера (кадастровый инженер, энергоаудитор)․
Необходимо подтвердить техническую возможность раздела:
- раздельные вводы электричества, газа, воды;
- отдельные кадастровые записи на каждую часть дома․
Шаг 2․ Общее собрание собственников
- Созывается два независимых собрания (для каждой части дома)․
- Принимается решение о создании своего ТСЖ (не менее 50 % голосов от общей площади)․
- Фиксируется протоколом (форма № 1)․
Шаг 3․ Раздел земельного участка
Обратитесь в МФЦ/Кадастровую палату за межевым планом и разделом участка․
Шаг 4․ Регистрация каждого ТСЖ в ФНС
- Устав (образец взять на сайте ФНС)․
- Решение собрания․
- Заявление по форме Р11001;
- Квитанция госпошлины (4 000 ₽ за каждое ТСЖ)․
Последствия создания двух ТСЖ
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
|
|
Альтернативы двум ТСЖ
- Объединённое ТСЖ на два дома․
Экономия на управляющем персонале, единый бюджет, но больше «слоёв» собраний․ - ТСН (товарищество собственников недвижимости)․
Позволяет объединять дома + паркинг + гаражи в рамках одной НКО․ - Управляющая компания + совет дома․
Если собственники не хотят брать на себя бухгалтерию и юридическую ответственность․
Контакты для обращений
- ФНС России, Центр обслуживения:
###-###-#### (круглосуточно, звонок бесплатный)
www․nalog․gov․ru - Госжилинспекция вашего региона:
Найдите в «Госуслугах» → «Жилищно-коммунальное хозяйство» → «Приём жалоб»․ - Региональная Ассоциация ТСЖ/ТСН:
Москва: +7 -95 780-33-05, info@tsn-moscow․ru
Санкт-Петербург: +7 -12 571-23-45, help@tspb․ru - Бесплатная юридическая консультация:
«ДомКлик» от Сбербанка: ###-###-####
«ЖКХ Контроль» (Роспотребнадзор): ###-###-####
- Если у вас один дом — создавайте одно ТСЖ․
- Если у вас два дома с общей котельной, но разные кадастровые номера — решается на общем собрании: одно ТСЖ или два․
- В любом случае сделайте экспертизу и проконсультируйтесь с юристом (контакты выше)․
Запомните: любое решение должно быть закреплено протоколом общего собрания и согласовано с ресурсоснабжающими организациями․ В противном случае любой из собственников вправе оспорить создание двух ТСЖ в суде․