Вопрос о том, обязана ли управляющая компания (УК) заключать индивидуальный договор управления с каждым собственником квартиры, регулируется статьёй 162 Жилищного кодекса РФ и рядом судебных разъяснений. Ниже — подробный разбор ситуации на 2025 год.
Краткий ответ
Да, управляющая компания обязана заключить договор управления многоквартирным домом с каждым собственником помещения в доме, если форма управления «прямое управление» не была выбрана собственниками. Это следует из:
- п. 4 ст. 162 ЖК РФ — «договор управления заключается с каждым собственником помещения в таком доме»;
- Постановления Пленума ВАС РФ № 75 от (п. 19).
Когда договор обязателен к заключению
УК обязана подписать договор в следующих случаях:
- Собственники выбрали управляющую организацию на общем собрании голосами более 50 % от общего числа голосов (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
- Были проведены конкурсные процедуры в порядке ст. 445 ГК РФ и ст. 161 ЖК РФ.
- Форма управления «прямое управление» не применяется (если собственники не отказались от услуг УК).
Что нельзя изменять в договоре
В соответствии с ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления должны быть едиными для всех собственников. Отдельному собственнику запрещено:
- вносить индивидуальные правки в текст договора;
- отказаться от отдельных пунктов;
- устанавливать иной тариф (кроме случаев льгот).
Особенности для нежилых помещений и машиномест
- Владелец нежилого помещения или машиноместа в МКД также обязан заключить договор, поскольку является собственником доли в общем имуществе (Определение ВС РФ от № 5-КГ13-86).
Что делать, если УК отказывается подписывать договор
Если управляющая организация уклоняется от заключения договора:
- Фиксируйте отказ в письменной форме (запрос, ответ УК).
- Направьте жалобу в Госжилинспекцию субъекта РФ.
- Обратитесь в суд с иском о понуждении к заключению договора и взыскании убытков.
Минимальный перечень сведений, которые УК должна предоставить перед подписанием
- Копия лицензии на управление МКД.
- Утверждённый образец договора управления.
- Размер платы за содержание и ремонт общего имущества (тариф).
- Перечень оказываемых услуг и периодичность их выполнения.
- Отчёт о выполнении договора за предыдущий год (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ).
Куда обращаться за разъяснениями и помощью
Контакты для обращений:
- Госжилинспекция вашего региона — официальный сайт или телефон горячей линии;
- Жилищная инспекция Минстроя РФ: ###-###-#### (федеральная горячая линия ЖКХ).
- Консультация юриста по ЖКХ: местные коллегии адвокатов, бесплатные юридические клиники при вузах.
- Онлайн-сервисы: Госуслуги → Услуги → ЖКХ.
Краткий вывод
Управляющая организация обязана заключить договор управления с каждым собственником помещения в МКД, если форма «прямое управление» не выбрана. Отказ УК от подписания является нарушением закона и может быть оспорен в суде.