С 29 апреля 2025 года изменения в судебной практике и разъяснения Минстроя РФ окончательно развеяли миф о том, что долги ТСЖ за квартирой «перепрыгивают» на нового собственника. Ниже ‒ подробная инструкция, когда вы рискуете и как себя защитить.
Какие долги точно НЕ переходят к новому собственнику
- Долги за коммунальные услуги и взносы на капремонт, образовавшиеся до даты регистрации права собственности.
- Пени и штрафы, начисленные прежнему собственнику.
- Долги по договору управления, заключённому с прежним собственником.
Когда новый собственник всё-таки может «угодить» в долги
- Добровольное принятие обязательств.
Вы подписали договор купли-продажи, в котором явно согласились «перенести» на себя долг (пункты «Вступление в права и обязанности…» или «Передача долгов…»). - Протокол общего собрания ТСЖ.
На собрании принято решение о реорганизации ТСЖ и «переводе» долгов на правопреемника ‒ но такие решения редки и оспариваются в суде. - Исполнительное производство.
Если прежний собственник числится в Едином федеральном реестре исполнительных производств (ФССП) и долг оформлен взысканием на жилое помещение (арест, ограничение регистрационных действий), новый собственник может временно столкнуться с проблемами при сделке, но не с обязанностью оплатить долг.
Пошаговый алгоритм защиты от чужих долгов
Шаг 1. До сделки
Запросите справки:
- В ТСЖ/УК — о наличии или отсутствии задолженности по взносам;
- В ГИС ЖКХ — выписка о размере долга по каждой коммунальной услуге;
- В ФССП (см. контакты ниже) — проверьте должника по Ф. И. О. и адресу.
Шаг 2. В договоре купли-продажи
Включите пункт:
«Продавец подтверждает отсутствие задолженности по оплате ЖКУ, взносам на капремонт и иным обязательствам перед ТСЖ/УК. В случае выявления долгов обязуется погасить их за свой счёт до подписания передаточного акта».
Шаг 3. После регистрации права
- В течение 10 рабочих дней подайте в ТСЖ/УК заявление «Об открытии нового лицевого счёта».
- Уточните номер старого счёта и потребуйте закрыть его в системе начислений.
- Сохраните копию заявления с отметкой о приёме.
Что делать, если квитанции приходят с чужими долгами
- Не оплачивайте чужие суммы, даже если они указаны в одной строке.
- Напишите заявление в ТСЖ с требованием произвести корректировку начислений.
- Обратитесь в жилищную инспекцию вашего региона (см. контакты).
- Пригрозите судом: ст. 210 ГК РФ и ст. 153 ЖК РФ однозначно разделяют обязанности сторон.
Контакты для обращений
Государственные службы
| Кому обращаться | Телефон | Сайт | Что решит |
|---|---|---|---|
| Федеральная служба судебных приставов (ФССП) | ###-###-#### | fssprus.ru | Проверка долгов по исполнительному производству |
| ГИС ЖКХ – горячая линия | ###-###-#### | dom.gosuslugi.ru | Получение официальной выписки по лицевому счёту |
| Жилищная инспекция региона | Зависит от субъекта | См. сайт госуслуг вашего региона | Жалобы на незаконное начисление долгов |
Контакты региональных управлений ФССП (примеры)
- Главное управление ФССП по г. Санкт-Петербургу: spb.fssprus.ru, тел. +7 (812) -33-00-70
- Главное управление ФССП по Волгоградской области: volgograd.fssprus.ru, тел. +7 (8442) -6-77-00
- Главное управление ФССП по Республике Татарстан: tatarstan.fssprus.ru, тел. +7 (843) -67-01-32
- Главное управление ФССП по Ставропольскому краю: stavropol.fssprus.ru, тел. +7 (8652) -3-12-34
- Главное управление ФССП по Самарской области: samara.fssprus.ru, тел. +7 (846) -32-49-30
- Управление ФССП по Томской области: tomsk.fssprus.ru, тел. +7 (3822) -1-91-11
Краткий чек-лист нового собственника
- ✓ Взять справки о нулевой задолженности до сделки.
- ✓ Прописать в договоре купли-продажи отсутствие долгов.
- ✓ Регистрировать право собственности через Росреестр.
- ✓ В течение 10 дней обратиться в ТСЖ/УК за новым лицевым счётом.
- ✓ При первой ошибочной квитанции сразу писать претензию в УК и в жилищную инспекцию.
Важно: даже если судебные приставы прислали письмо, это не означает, что вы обязаны платить. Проверьте, что в исполнительном документе указан бывший собственник. В случае спора – обращайтесь к юристу или в государственную службу бесплатной юридической помощи по телефону 8-800-2000-992.