Дата публикации: 24 марта 2026 г.
Оформление договора найма жилого помещения между родственниками часто воспринимается как формальность: «мы же семья, ничего страшного». Однако при сдаче квартиры дочери, брату или тёще важно помнить: если документ составлен неправильно или отсутствует вовсе, при возникновении споров защитить свои права будет очень сложно. Ниже, подробное руководство, как заключить договор найма между родственниками, какие нюансы учесть и куда обращаться за помощью.
Почему нужен письменный договор даже между родственниками
- Налоговые проверки. ФНС может потребовать подтверждение законности получения дохода от сдачи жилья.
- Выписка и вселение. Без договора невозможно официально прописать жильца или, наоборот, выселить его.
- Наследственные споры. При разделе имущества квартира может быть признана общедоступной, если документов нет.
- Банкротство или долги квартиросъёмщика. Приставы не смогут арестовать квартиру, если договор оформлен как найм, а не безвозмездное пользование.
Чем договор найма отличается от безвозмездного пользования
| Параметр | Договор найма (ст. 671–688 ГК РФ) | Безвозмездное пользование (ст. 689–700 ГК РФ) |
|---|---|---|
| Оплата | Обязательна | Отсутствует |
| Налоги | Нужно платить НДФЛ 13 % | Налог не возникает |
| Выселение при просрочке | Упрощённая процедура (ст. 687) | Сложнее: иски, доказательства |
| Регистрация в Росреестре | Не требуется | Не требуется |
Основные элементы договора найма между родственниками
- Стороны.
- Наймодатель — собственник квартиры (ФЛ или ИП).
- Наниматель — родственник, который будет проживать.
- Предмет договора. Точное описание объекта: адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
- Срок. Рекомендуем от 11 месяцев до 5 лет (чтобы не считался бессрочным).
- Арендная плата. Даже если «символическая», укажите конкретную сумму (например, 1 000 ₽/мес). Иначе договор могут признать безвозмездным.
- Порядок оплаты. Укажите дату, форму (наличные, перевод на карту, СБП).
- Коммунальные услуги. Кто оплачивает: наниматель или включено в аренду.
- Залог (депозит). Родственникам можно взять «минимальный» — 5 000 ₽, но прописать в договоре.
- Права и обязанности. Запрет на субаренду, право проверять состояние квартиры (1 раз в 3 мес), обязанность нанимателя не нарушать «тишину».
- Основания расторжения. Например, неуплата более 2 месяцев, порча имущества, курение в квартире.
- Подписи и реквизиты. Паспортные данные, адреса, телефоны. Лучше заверить у нотариуса, если квартира в ипотеке.
Пошаговая инструкция по заключению
Шаг 1. Подготовка документов
- Свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН.
- Паспорта сторон (копии + оригиналы).
- Согласие супруга/супруги наймодателя (если квартира в браке).
- Разрешение опеки, если часть жилья принадлежит несовершеннолетним.
Шаг 2. Согласование условий
Обсудите устно: срок, сумма, депозит, ремонт, прописка. Закрепите в протоколе.
Шаг 3. Составление договора
Можно использовать бесплатный шаблон на сайте Госуслуг (gosuslugi.ru) или скачать образец ниже.
Шаг 4. Подписание и акт приёма-передачи
Подписи ставятся в 2 экземплярах. Составьте акт приёма-передачи с описью мебели и счётчиков.
Шаг 5. Регистрация по месту жительства (по желанию)
Если наниматель хочет прописаться, предоставьте в МФЦ: договор, паспорт, заявление собственника.
Типовой образец договора (сокращённый)
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № 24/03/26
г. Москва, 24 марта 2026 г.
Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 123456, выдан ОВД г. Москвы,
именуемый "Наймодатель", с одной стороны, и
Иванова Мария Ивановна, паспорт 46 00 654321, выдан ОВД г. Москвы,
именуемая "Наниматель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Наймодатель передаёт в пользование нанимателю квартиру по адресу:
г. Москва, ул. Лермонтова, д. 10, кв. 25, общей площадью 54 м².
Срок найма
С 01 апреля 2026 г. по 31 марта 2027 г. (11 месяцев).
Арендная плата
5 000 (пять тысяч) рублей в месяц, перечисляется до 5-го числа месяца на карту **0000.
Залог
5 000 рублей возвращаются при выезде при отсутствии долгов и повреждений.
...
Подписи сторон:
Наймодатель: __________ /Иванов И.И./
Наниматель: __________ /Иванова М.И./
Налоги и отчётность
Важно! Даже если арендатор — родственник, наймодатель обязан:
- Ежегодно подавать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля.
- Уплатить 13 % НДФЛ до 15 июля.
- Возможен налоговый вычет 1 000 000 ₽ при продаже квартиры, если она была в аренде.
Разрешение: можно зарегистрироваться как самозанятой (при ставке 4 % при оплате через СБП на ИП-владельца).
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| «Договор не нужен, мы же родные» | Выселение через суд без доказательств | Составить даже краткий письменный договор |
| Указана нулевая ставка | ФНС доначислит налог по рыночной цене | Прописать даже 1 000 ₽/мес |
| Отсутствует акт приёма-передачи | Споры о порче имущества | Сфотографировать всё при подписании |
| Не указан срок | Договор становится бессрочным, сложно выселить | Установить 11–60 мес., с автопродлением |
Контакты и сервисы для помощи
- Бесплатная юридическая консультация по аренде: ###-###-#### (Роспотребнадзор, круглосуточно).
- Госуслуги — шаблоны договоров: gosuslugi.ru/help/realty/rent
- МФЦ Москвы: mos.ru/pgu/ru/mdlp — запись онлайн, регистрация по месту жительства.
- Налоговая онлайн: lkfl2.nalog.ru — подача 3-НДФЛ.
- Бесплатный шаблон договора от Фонда «Жильё»: Скачать Word-документ
- Нотариальные палаты регионов: найдите ближайшего нотариуса на notariat.ru
Грамотный договор найма между родственниками — это не недоверие, а забота об обеих сторонах. Он защищает собственника от налоговых претензий и нанимателя, от бессрочного выселения. Самое главное: даже самый короткий письменный документ в десятки раз надёжнее устной договорённости.
Помните: если возникнут вопросы, вы всегда можете бесплатно проконсультироваться по телефону ###-###-#### или заказать платную проверку договора у любого нотариуса вашего города.