Самое главное помнить, что договор безвозмездного пользования (далее – ДБП) – это юридический документ, который фиксирует передачу имущества в пользование без получения арендной платы. Для товарищества собственников жилья (ТСЖ) такой договор часто используется при передаче общедомового имущества (например, помещения под детскую комнату, парковочное место, оборудование) в пользование другим юридическим или физическим лицам.
В статье рассматриваются:
- правовые основы ДБП;
- различия ДБП и арендных договоров;
- особенности бухгалтерского и налогового учета согласно ФСБУ 25/2028;
- пошаговая инструкция по заключению ДБП в ТСЖ;
- пример типовых положений договора;
- контакты для обращений за консультацией.
Правовые основы ДБП для ТСЖ
Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 421‑426), договор безвозмездного пользования – это договор, по которому одна сторона (ссудодатель) обязуется предоставить другой стороне (ссудополучателю) имущество для бесплатного пользования, а ссудополучатель обязуется вернуть то же самое имущество после окончания срока пользования.
Для ТСЖ важны следующие нюансы:
- Субъекты договора – ТСЖ выступает в роли ссудодателя, а получателем может быть как индивидуальный собственник, так и коммерческая организация.
- Объект ДБП – имущество, находящееся в совместной собственности членов ТСЖ (общие помещения, оборудование, нежилые помещения).
- Срок пользования – может быть установлен как конкретным календарным периодом, так и «до возобновления необходимости».
- Условие возврата – имущество должно быть возвращено в том же состоянии, в каком было передано, с учётом нормального износа.
Чем ДБП отличается от аренды?
Хотя обе формы предполагают передачу имущества в пользование, различия существенны:
| Аспект | Договор безвозмездного пользования | Арендный договор |
|---|---|---|
| Оплата | Отсутствует (бесплатно) | Арендная плата (может быть фиксированной, процентной и т.п.) |
| Налоговые последствия | Не облагается НДС, но учитывается в бухгалтерском учете как безвозмездная операция (ФСБУ 25/2028) | Облагается НДС (если арендодатель – плательщик) и учитывается как арендные выплаты |
| Ответственность за износ | Ссудополучатель несет ответственность за сохранность, но не за обычный износ | Арендатор обычно несет расходы по текущему ремонту, но не по капитальному |
| Регистрация | Не требует государственной регистрации, но обязателен протокол общего собрания ТСЖ | Тоже не требует, однако в случае долгосрочной аренды недвижимости может потребоваться регистрация в Росреестре |
Бухгалтерский и налоговый учет ДБП в ТСЖ
С 2022 года все организации, в т.ч. ТСЖ, обязаны применять ФСБУ 25/2028 «Бухгалтерский учет аренды». Несмотря на название, стандарт регулирует и безвозмездные сделки, если они относятся к аренде имущества.
Ключевые положения:
- Объект ДБП отражается в бухгалтерском учете как безвозмездный актив в разделе «Внеоборотные активы».
- В момент передачи имущества фиксируется дебет 08 «Внеоборотные активы» – кредит 76 «Расчеты с членами ТСЖ» (или 86, если получатель – юридическое лицо).
- По окончании срока и возврату имущества – обратные проводки.
- Для целей налогообложения ДБП не считается доходом ТСЖ, однако расходы, связанные с обслуживанием переданного имущества, учитываются как текущие расходы.
Пошаговая инструкция по заключению ДБП в ТСЖ
- Определить необходимость – собрать информацию о том, какое имущество ТСЖ готово предоставить безвозмездно.
- Подготовить проект решения общего собрания членов ТСЖ, где будет указано:
- Наименование и описание имущества;
- Стороны договора;
- Срок пользования;
- Условия возврата и ответственности.
- Провести собрание и оформить протокол, который станет основанием для заключения договора.
- Составить договор (см. пример типовых положений ниже); При необходимости привлечь юриста.
- Подписать договор уполномоченными представителями ТСЖ (директор, председатель правления) и получателя.
- Зарегистрировать изменения в бухгалтерском учете согласно ФСБУ 25/2028.
- Контроль исполнения – вести журнал учета состояния имущества, фиксировать любые повреждения.
- По окончании срока оформить акт возврата и закрыть бухгалтерскую запись.
Пример типовых положений договора безвозмездного пользования
ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ № __ г. ____________ «__» ___________ 2026 г. Товарищество собственников жилья «_____», именуемое в дальнейшем «Ссудодатель», в лице председателя правления ___________, действующего на основании протокола общего собрания от «__» ___________ 2026 г., с одной стороны, и _____________, именуемый в дальнейшем «Ссудополучатель», в лице ___________, действующего на основании ___________, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем: Предмет договора 1.1. Ссудодатель передаёт Ссудополучателю в безвозмездное пользование следующее имущество: __________________________ (описание, инвентарный номер, площадь и т.п.). Срок пользования 2.1. Договор вступает в силу с момента подписания и действует до «__» ___________ 2027 г. (или «до востребования»). Права и обязанности сторон 3.1. Ссудополучатель обязуется использовать имущество только в целях, указанных в пункте 1.1. 3.2. Ссудополучатель несёт ответственность за сохранность имущества, за исключением нормального износа. 3.3. Ссудодатель имеет право проводить проверки состояния имущества не реже одного раза в квартал. Возврат имущества 4.1. По истечении срока Ссудополучатель обязуется вернуть имущество в состоянии, соответствующем обычному износу, в течение 10 календарных дней. 4;2. При возврате составляется акт, подписываемый обеими сторонами. Ответственность сторон 5.1. За утрату или повреждение имущества Ссудополучатель возмещает стоимость ремонта или замены в полном объёме. Прочие условия 6.1. Договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон или в одностороннем порядке с уведомлением за 30 дней. 6.2. Все споры решаются в соответствии с действующим законодательством РФ в суде по месту нахождения Ссудодателя. Подписи сторон: _____________________/Ссудодатель _____________________/Ссудополучатель
Контакты для обращений
Если у вас возникли вопросы по подготовке договора, учёту или налоговым последствиям – обратитесь к специалистам:
- Юридическая поддержка ТСЖ
- Телефон: +7 (495) -23‑45‑67
- E‑mail: legal@tszh.ru
- Рабочие часы: 09:00–18:00 (пн‑пт)
- Бухгалтерская фирма «ФинЭксперт»
- Телефон: +7 (495) -87‑65‑43
- E‑mail: accounting@finexpert.ru
- Сайт: finexpert.ru
- Налоговый консультант ИП Иванова О.Л.
- Телефон: +7 (495) -23‑98‑76
- E‑mail: ivanova@taxconsult.ru
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
- Можно ли заключить ДБП без согласования общего собрания?
- Нет. По уставу большинства ТСЖ решение о передаче общего имущества принимается на общем собрании большинством голосов.
- Облагается ли ДБП налогом на имущество?
- Сам договор не создает налогооблагаемую базу. Однако если получатель использует имущество в коммерческих целях, может возникнуть обязанность уплаты налога на доходы физических или юридических лиц.
- Нужно ли регистрировать ДБП в Росреестре?
- Для недвижимости, находящейся в общей долевой собственности ТСЖ, регистрация не требуется. Договор фиксируется в протоколе собрания и в бухгалтерском учете.
- Можно ли продлить срок ДБП?
- Да, продление возможно только после согласования нового срока на очередном общем собрании и заключения дополнительного соглашения к договору.