Актуально на 24 марта 2025 г․
В многоквартирном доме общее имущество (крыша, фасад, подвал, чердак, придомовая территория, лифтовые шахты, инженерные коммуникации и т․ д․) принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности; Любое использование такого имущества во внешнеэкономической деятельности — будь то размещение рекламы, установка мобильного оператора, организация платной парковки или аренда под склад, требует письменного договора, заключённого от имени всех собственников․ Ниже приведён подробный разбор, как грамотно составить и согласовать договор аренды общего имущества с ТСЖ․
Кто имеет право заключать договор от имени собственников?
- Правление ТСЖ, если в Уставе прямо указано такое полномочие․
- Управляющая компания (УК) — по договору управления, если доверенность на распоряжение общим имуществом передана ей общим собранием․
- Председатель совета МКД — при наличии соответствующего протокола общего собрания․
- Уполномоченный собственник — если другие собственники выдали ему доверенность (нотариально или по решению общего собрания)․
Важно! Во всех случаях потребуется протокол общего собрания собственников или доверенность с указанием предмета договора и срока полномочий; Без этого договор может быть оспорен и признан недействительным․
Минимальный пакет документов для заключения договора
- Протокол общего собрания собственников о предоставлении общего имущества в аренду (форма DOCX доступна по ссылке)․
- Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН на объект общего имущества․
- Устав ТСЖ (последняя редакция с титульным листом и изменениями)․
- Свидетельство о постановке ТСЖ на налоговый учет (ИНН, ОГРН)․
- Доверенность или решение правления на подписание договора․
- Техническое заключение (если арендатор планирует реконструкцию или установку конструкций на фасаде)․
Обязательные условия договора аренды общего имущества
Объект аренды
Детально описать, что именно сдаётся: «часть кровли здания площадью 15 м² с координатами 55․123456, 37․654321» или «подвал секции №2 общей площадью 40 м², расположенный между осями 1–4 на чертеже-плане Приложение №1»․
Срок и порядок расторжения
- Максимальный срок аренды по ГК РФ — 5 лет, если стороны не заявят о пролонгации․
- Возможность досрочного расторжения: обычно прописывают «по соглашению сторон, либо при неустранении арендатором нарушений в течение 30 дней после письменного предупреждения»․
Размер арендной платы и порядок индексации
| Вид имущества | Средняя ставка (руб․/м²/мес․) | Индексация |
|---|---|---|
| Кровля под рекламу (Москва) | 800–1 500 | +5 % ежегодно |
| Фасад под вывеску (регионы) | 250–600 | +3 % ежегодно |
| Подвал под склад | 100–300 | По инфляции |
Оплата — ежеквартально авансом на расчётный счёт ТСЖ․ Указать реквизиты: ИНН, КПП, р/с, к/с, БИК․
Обязанности сторон
- ТСЖ (арендодатель):
- обеспечивает свободный доступ арендатора к объекту;
- содержит общее имущество в надлежащем состоянии;
- возмещает арендатору убытки, вызванные недостатками объекта (если они были скрыты)․
- Арендатор:
- своевременно вносит плату;
- не производит перепланировку без письменного согласия ТСЖ и собственников;
- страхует гражданскую ответственность за вред третьим лицам на сумму не менее 1 000 000 руб․
Распределение доходов ТСЖ
Согласно ст․ 156 ЖК РФ и Постановлению Пленума ВАС РФ от № 15222/11, арендная плата за общее имущество зачисляется на расчётный счёт ТСЖ и распределяется:
- на покрытие расходов по содержанию и ремонту общего имущества;
- на формирование фонда капитального ремонта;
- на иные цели, определённые общим собранием (например, установка видеонаблюдения, благоустройство двора)․
НЕ допускается перечисление арендной платы напрямую отдельным собственникам: это нарушит баланс интересов и может повлечь штрафы ФНС․
Пошаговый алгоритм заключения договора
- Инициатива: любой собственник, правление ТСЖ или управляющая компания выносит вопрос на общее собрание․
- Собрание: оформляется протокол (кворум — 50 %+1 голос от общей площади)․ В протоколе указать:
- площадь объекта;
- предполагаемую арендную ставку;
- полномочия подписанта․
- Подготовка проекта договора (шаблон в формате DOCX можно скачать здесь)․
- Согласование с арендатором: техническое обследование, согласование плана размещения конструкций․
- Подписание договора у нотариуса или в простой письменной форме (достаточно подписей двух сторон)․
- Регистрация в 1С ЖКХ 3․0:
Меню → Объекты учета → Жилой фонд → Договоры ДОИ → «Создать» → выбрать здание → указать номер, дату, объект аренды → сохранить․ - Информирование собственников: разместить копию договора и отчёт о доходах на стенде ТСЖ/в личном кабинете ГИС ЖКХ․
Риски и как их избежать
| Риск | Как минимизировать |
|---|---|
| Оспаривание договора отдельными собственниками | Провести общее собрание и утвердить протоколом; нотариально заверить подписи․ |
| Нарушение пожарных норм при установке рекламы | Заключать договор только после получения заключения МЧС․ |
| Уклонение ТСЖ от уплаты налогов | Арендная плата обязательно отражается в бухгалтерской отчётности, НДФЛ/НДС уплачивается согласно режиму ТСЖ (УСН или ОСНО)․ |
Образец (фрагмент) договора аренды части кровли под наружную рекламу
ДОГОВОР № 24/03-2025 аренды части общего имущества многоквартирного дома г․ Москва 24 марта 2025 г․ Товарищество собственников жилья «Солнечный-15», в лице председателя правления Иванова И․И․, действующего на основании Протокола общего собрания № 7 от , именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ООО «Рекламный Мир», в лице директора Петрова А․А․, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем: ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование часть кровли многоквартирного дома по адресу: г․ Москва, ул․ Солнечная, д․ 15, площадью 12 м² (координаты: 55․123456, 37․654321) для размещения билборда размером 3×6 м, сроком 36 месяцев․ АРЕНДНАЯ ПЛАТА Размер арендной платы — 18 000 (восемнадцать тысяч) рублей в месяц, НДС 20 % включён․ Оплата производится авансом за квартал не позднее 5-го числа первого месяца квартала на р/с 40703###-###-####0000 в АО «Альфа-Банк», к/с 30101###-###-####0593, БИК 044525593․ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ․ Возложение обязательств на исполнителей и иных лиц не освобождает Арендодателя от ответственности по настоящему договору (ст․ 402 ГК РФ)․ ․․․
Контакты для консультаций и скачивания актуальных шаблонов
- Юридическая справочная «Договор-Юрист․Ру»
Тел․: +7 (495) -39-70-37
Email: info@dogovor-urist․ru
Шаблоны договоров: dogovor-urist․ru - КонсультантПлюс (актуальные формы 2025–2023 гг․)
Тел․: ###-###-####
Онлайн-доступ: consultant․ru - ГИС ЖКХ — официальный портал
Поддержка: dom․gosuslugi․ru/support - ФНС России — горячая линия для ТСЖ
Тел․: ###-###-####
Чек-лист перед подписанием договора
Решение общего собрания получено и оформлено протоколом․
Кадастровый номер и площадь объекта проверены в ЕГРН․
Размер арендной платы согласован с кадастровой оценкой и рыночной ставкой․
Договор утверждён на правлении ТСЖ и подписан главным бухгалтером․
Внесены изменения в бюджет ТСЖ и план доходов/расходов․
Оповещение собственников размещено на официальном сайте ТСЖ/ГИС ЖКХ не позднее чем за 3 дня до подписания․
Дисклеймер: статья подготовлена на основе открытых источников и типовых форм, действующих по состоянию на ․ Перед применением на практике рекомендуется получить индивидуальную юридическую консультацию․