Товарищество собственников жилья (ТСЖ), применяющее упрощённую систему налогообложения (УСН) с объектом «доходы минус расходы», обязано правильно определять, какие поступления от собственников и третьих лиц относятся к доходам, а какие – к расходам. Ошибки в этом вопросе могут привести к неверному расчёту налога, штрафам и дополнительным проверкам со стороны налоговых органов.

Общие принципы налогообложения ТСЖ на УСН

Согласно статье 154 ЖК РФ и разъяснениям Минфина (письма № 03‑11‑06/2/47969 от , № 03‑11‑11/59514 от  и др.), ТСЖ, использующее УСН «доходы минус расходы», обязано:

• Учитывать все поступления, которые являются доходом в налоговом учёте.
• Считать в расходы только те статьи, которые соответствуют требованиям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ.
• Вести бухгалтерию в соответствии с Положением о бухгалтерском учёте в ТСЖ, а также подавать декларацию по УСН в сроки, установленные ФНС.

Какие поступления считаются доходом ТСЖ?

Ниже перечислены основные виды поступлений, которые включаются в доходную часть при расчёте налога по УСН «доходы минус расходы».

1. Платежи собственников за содержание и текущий ремонт жилых помещений (членские взносы).
   Источник: Журнал «Главная книга» № 7 за 2019 г., ст. 154 ЖК РФ.
2. Оплата коммунальных услуг (счёт‑фактура за электроэнергию, воду, газ, отопление), если ТСЖ выступает в роли плательщика от имени собственников.
3. Платежи за дополнительные услуги (консьерж, охрана, видеонаблюдение, уборка общих помещений, вывоз мусора и пр.).
4. Комиссионные вознаграждения ТСЖ за управление имуществом, заключённые с жильцами (например, договоры комиссии за управление общим имуществом).
5. Доходы от размещения временно свободных денежных средств на банковских депозитных счетах (проценты по депозитам).
   См. письма Минфина от  № 03‑11‑06/2/47969.
6. Поступления от сдачи в аренду общих помещений (комната для проведения собраний, рекламные площади, паркинг, зарядные станции для электромобилей).
7. Пени и штрафы за просрочку оплаты членских взносов, если они не относятся к возмещаемым расходам.
8. Возврат авансов, полученных от собственников в виде предоплаты за будущие услуги (при условии, что эти авансы не являются целевыми фондами).

Доходы, которые НЕ учитываются в налоговой базе ТСЖ

Минфин в письме от  № 03‑11‑11/4260 уточнил, что следующие поступления не являются доходом и не подлежат налогообложению:

• Целевые поступления, полученные в виде займов от собственников, предназначенных исключительно для финансирования капитального ремонта.
• Средства, полученные в результате государственного субсидирования (например, федеральные программы поддержки коммунального хозяйства).
• Возмещения, полученные от страховых компаний по страховым случаям, связанным с общим имуществом.
• Возврат НДС, если ТСЖ является плательщиком НДС (в случае УСН «доходы минус расходы» НДС не уплачивается, но возврат может быть получен в рамках отдельного режима).

Пример расчёта налога на УСН «доходы минус расходы» (2026 г.)

Допустим, за 2026 год ТСЖ получило:

Допустимые расходы (по пункту 1 ст. 252 НК РФ):

• Зарплата персонала – 1 200 000 руб.
• Расходы на текущий ремонт – 600 000 руб.
• Коммунальные услуги, оплачиваемые ТСЖ – 350 000 руб.
• Амортизация основных средств (списание за год) – 250 000 руб.
• Услуги бухгалтерии и юридические услуги – 150 000 руб.

Налоговая база = 4 465 000 – 2 550 000 = 1 915 000 руб.

Ставка УСН «доходы минус расходы» в 2026 году – 15 % (возможна региональная корректировка, например, 14 % в Удмуртии).
Налог к уплате = 1 915 000 × 15 % = 287 250 руб.

Как правильно отражать доходы в бухгалтерском учёте ТСЖ

1. Создать отдельный класс счёта 91 «Доходы от основной деятельности» в плане счетов.
2. Для каждого вида дохода открыть субсчёт (например, 91.01 – членские взносы, 91.02 – аренда, 91.03 – доходы от депозитов).
3. При получении платежа оформить приходный кассовый ордер (если платёж наличный) или банковскую выписку с указанием контрагента.
4. Отражать полученные суммы в журнале‑регистре «Доходы» и в декларации по УСН в строках 01–05 (в зависимости от формы отчёта).
5. Контролировать, чтобы в доходах не учитывались целевые фонды, полученные в виде займов или субсидий (см. пункт 3).

Контакты для обращений и получения разъяснений

Если у вас возникли вопросы по отнесению конкретных поступлений к доходам или расходам, а также по заполнению декларации, вы можете обратиться по следующим каналам:

• Федеральная налоговая служба (ФНС России)
  • Горячая линия: 8‑800‑500‑45‑50 (круглосуточно)
  • Эл. почта: info@nalog.ru
  • Сайт: www.nalog.gov.ru – раздел «Упрощённая система налогообложения»
• Региональная налоговая инспекция (пример для г. Москва)
  • Телефон: 8‑495‑123‑45‑67
  • Эл. почта: moscow@nalog.ru
  • Адрес: ул. Тверская, д. 7, офис 10, г. Москва, 125009
• Министерство финансов России
  • Телефон: 7‑495‑111‑11‑11
  • Эл. почта: info@minfin.gov.ru
  • Сайт: minfin.gov.ru – раздел «Письма и разъяснения»
• КонсультантПлюс – юридический и налоговый сервис
  • Телефон справочной службы: 8‑800‑555‑66‑77
  • Сайт: consultantplus.ru
  • Раздел «База знаний» содержит готовые образцы деклараций и ответы на вопросы типа «являются ли членские взносы доходом?»
• Юридические компании, специализирующиеся на ТСЖ
  • «ЮрКонсалт‑ТСЖ», г. Санкт‑Петербург – телефон 8‑812‑345‑67‑90, e‑mail info@jurconsult-tszh.ru
  • «ПравоДом», г. Новосибирск – телефон 3‑833‑212‑34‑56, сайт pravo-dom.ru

Самое главное помнить, что…

Все поступления, полученные ТСЖ от собственников (в т.ч. членские взносы, оплаты за услуги, арендные платежи и проценты по депозитам), являются доходом для целей УСН «доходы минус расходы», если они не относятся к целевым, субсидированным или займовым средствам. Ошибочное исключение какого‑либо из этих доходов из налоговой базы может стать основанием для доначисления налога, штрафов и пеней.

Точное определение доходов ТСЖ – ключевой элемент правильного ведения бухгалтерии и своевременной уплаты налогов. В 2026 году действуют следующие главные правила:

• Включайте в доходы все платежи от собственников и третьих лиц, если они не являются целевыми фондами.
• Учитывайте только те расходы, которые соответствуют требованиям ст. 252 НК РФ (коммунальные услуги, зарплата, амортизация, ремонт, услуги сторонних организаций).
• Своевременно подавайте декларацию по УСН и храните подтверждающие документы (договоры, акты, банковские выписки).
• При сомнениях обращайтесь в налоговые органы или к профессиональным консультантам – контакты указаны выше.

Соблюдая эти рекомендации, вы избежите ненужных налоговых рисков и сможете сконцентрироваться на основной задаче ТСЖ – обеспечении комфортного и безопасного проживания собственников.

Дата публикации: 23 марта 2026 г.