Товарищество собственников жилья (ТСЖ), применяющее упрощённую систему налогообложения (УСН), сталкивается с рядом специфических вопросов: какие поступления считать доходами, а какие, целевым финансированием, обязано ли начислять НДС с 2025 года и какие проводки делать в бухучёте; Ниже — подробный гид с чёткими списками и контактами организаций, куда можно обратиться за разъяснениями.

Краткие итоги изменений 2025 года

• НДС: с «упрощенцы» признаются плательщиками НДС, но поступления, попадающие в пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ (коммунальные услуги), от НДС освобождены.
• УСН: перечень не облагаемых поступлений не изменился; важно лишь правильно их классифицировать.
• Бухучёт: обязателен даже при отсутствии коммерческой деятельности.

Что НЕ включается в доходы при УСН (не облагается)

1. Целевые взносы собственников
   • взносы на содержание и ремонт общего имущества;
   • взносы на капитальный ремонт;
   • вступительные, паевые и членские взносы;
   • безвозмездные работы/услуги от собственников.
2. Коммунальные платежи, перечисленные «в транзите»:
   • оплата за холодное/горячее водоснабжение, электроэнергию, тепло, газ и т.д., если договор с ресурсоснабжающей организацией заключён от имени собственников, а ТСЖ выступает агентом-посредником.
3. Доходы в рамках целевого финансирования (субсидии, гранты на содержание общего имущества).

Что ВКЛЮЧАЕТСЯ в налогооблагаемые доходы УСН

• Вознаграждение ТСЖ за посредничество (разница между суммой, собранной с собственников, и суммой, перечисленной поставщикам коммунальных услуг).
• Доходы от предпринимательской деятельности
  • аренда нежилых помещений, рекламные конструкции, крыши, подвалов;
  • оказание платных услуг (кроме коммунальных): охрана, парковка, вывоз мусора, если договор заключён непосредственно с ТСЖ.
• Плата за содержание и текущий ремонт, если работы выполняет само ТСЖ (а не перечисляется подрядчику по договору собственников).
• Проценты по депозитам, дивиденды, штрафы и неустойки, полученные в пользу ТСЖ.
• Нецелевые взносы, израсходованные не по назначению (переквалифицируются в доходы и не уменьшаются на расходы, если ТСЖ на УСН «доходы»).

Бухгалтерские проводки (упрощённый пример)

Пример расчёта налога УСН 6 %

Доходы, подлежащие налогообложению за I квартал 2026 г.:

• Агентское вознаграждение 30 000 ₽
• Аренда подвала 50 000 ₽

Налог УСН 6 %: 80 000 × 6 % = 4 800 ₽

Частые ошибки

1. Смешивают целевые взносы с доходами от предпринимательской деятельности.
2. Забывают отразить вознаграждение ТСЖ при посредничестве в коммунальных платежах.
3. Не ведут раздельный учёт расходов, что при «доходы минус расходы» ведёт к неверному уменьшению базы.

Куда обратиться за консультацией (контакты)

• Федеральная налоговая служба (ФНС)
  • Единая справочная: ###-###-#### (бесплатно по РФ)
  • Онлайн-консультация: www.nalog.ru → Сервисы для бизнеса → «Обратиться в ФНС»
• Минфин РФ
  • Письменные разъяснения: minfin.gov.ru/ru/letter/
  • Тел.: +7 -95 983-36-99
• Государственная жилищная инспекция (ГЖИ)
  • Региональные телефоны размещены на dom.gosuslugi.ru в разделе «Органы ЖКХ».
• Консультационные центры СРО «Союз управляющих организаций»
  • e-mail: info@opora.ru
  • Тел.: 8 800 2000-800
• Горячая линия 1С:Бухгалтерия для ТСЖ
  • Тел.: 8 800 700-1-1-0
  • Чат в программе 1С:БГУ «ЖКХ».

Проверь, что все целевые взносы отражены на забалансовых счетах 86.
Отдели «доходы от предпринимательской деятельности» (90-1) от «доходов в целевом финансировании».
Рассчитай агентское вознаграждение (журнал операций при посредничестве).
Проверь, не превышен ли лимит доходов 200 млн руб. (если да — переход на ОСНО).
Подай Уведомление о начале начисления НДС в ФНС, если доходы превысили 60 млн руб. за 2025 г.
Сформируй «Книгу доходов и расходов УСН» (по сути, специальный регистр в 1С).