Добровольные объединения собственников многоквартирных домов существуют в России уже более 30 лет, но до сих пор между формами ЖСК и ТСН сохраняется путаница. Ниже мы разберёмся:
- Что такое ЖСК и ТСН;
- Чем они отличаются по правовому статусу, целям, ответственности и налогам;
- Какие плюсы и минусы у каждой формы;
- Куда обращаться за консультацией или помощью.
Краткие определения
ЖСК (Жилищно-строительный кооператив)
ЖСК — потребительский кооператив, члены которого вносят паевые взносы и получают право собственности на квартиру только после полной выплаты паевого взноса. Дом строится или приобретается самим кооперативом.
ТСН (Товарищество собственников недвижимости)
ТСН — некоммерческое объединение уже существующих собственников любой недвижимости (квартир, апартаментов, нежилых помещений, гаражей, земельных участков и т. д.). ТСН не строит дом, а только управляет общим имуществом.
Сравнительная таблица по ключевым параметрам
| Параметр | ЖСК | ТСН |
|---|---|---|
| Главная цель | Строительство, реконструкция или приобретение дома для последующего предоставления жилья членам кооператива | Управление общим имуществом, эксплуатация и содержание уже существующих объектов |
| Источник права | Федеральный закон «О потребительской кооперации» | Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ) |
| Способ получения жилья | Поэтапное накопление паевых взносов, квартира переходит в собственность после полной выплаты паев | Жильё уже находится в собственности каждого участника |
| Ответственность участников по долгам | Субсидиарная ответственность: члены кооператива могут быть привлечены к покрытию убытков кооператива | Нет ответственности: участники не отвечают по обязательствам ТСН |
| Количество участников на момент создания | От 5 человек, но не более числа помещений в доме | От 2 собственников, верхней границы нет |
| Процедура выхода/исключения | Выход возможен только после полной выплаты паев; исключение возможно по решению общего собрания | Невозможно исключить собственника помещения, даже если он не платит взносы |
| Система голосования | Один член, один голос | Количество голосов пропорционально доле в праве общей собственности |
| Учёт и отчётность | Кооперативный учёт, ежегодная отчётность перед членами | Упрощённая система (УСН или ЕСХН) возможна, отчётность через ГИС ЖКХ |
Плюсы и минусы каждой формы
ЖСК
- Плюсы:
- Доступное жильё без ипотеки (поэтапные паевые взносы);
- Жёсткий контроль за финансами со стороны членов;
- Возможность выбора подрядчика и проекта дома.
- Минусы:
- Риск не достроить дом при недобросовестном застройщике;
- Ограниченные возможности выйти из кооператива;
- Ответственность по долгам кооператива.
ТСН
- Плюсы:
- Лёгкое создание и ликвидация;
- Отсутствие личной ответственности за долги товарищества;
- Гибкое управление: можно нанимать управляющую компанию или работать самостоятельно.
- Минусы:
- Нельзя «выгнать» неплательщика;
- Иногда сложно собрать кворум на общем собрании;
- Необходимо самостоятельно разрабатывать устав и внутренние регламенты.
Нужно ли переименовывать старое ТСЖ в ТСН?
Нет, переименование не обязательно. С 1 сентября 2014 г. новые объединения создаются только в форме ТСН, но действующие ТСЖ могут продолжать работу без перерегистрации. При желании можно добровольно преобразоваться в ТСН через реорганизацию, но это не является требованием закона.
Как выбрать подходящую форму: простой алгоритм
- Если дом ещё не построен и вы хотите строить совместно — ЖСК.
- Если дом уже есть и вы хотите управлять общим имуществом, ТСН (или ТСЖ, если он уже создан).
- Если важно избежать субсидиарной ответственности — выбирайте ТСН.
- Если нужно жёстко контролировать финансы и решения принимать «один человек — один голос» — рассмотрите ЖСК.
Контакты для обращений и консультаций
- Федеральная служба по надзору в сфере ЖКХ (Госжилинспекция)
Телефон: 8 (800) -34-47-47 (единая горячая линия)
Сайт: https://dom.gosuslugi.ru - Минстрой России
Приёмная: +7 (495) -39-10-20
Официальный сайт: https://minstroy.gov.ru - Региональные центры «ЖКХ Контроль»
Уточните адрес и телефон вашего региона: https://жкх-контроль.рф - Бесплатная юридическая помощь населению
Горячая линия: 8 (800) -00-02-35
https://www.mos.ru/pgu/ru/services/link/47/ (для Москвы) - ГИС ЖКХ: техподдержка
Телефон: 8 (800) -75-62-62
Сайт: https://dom.gosuslugi.ru
Очень важно: прежде чем менять форму управления домом, проведите общее собрание собственников и проконсультируйтесь с квалифицированным юристом по жилищным вопросам. Это позволит избежать ошибок в документах и финансовых потерь.