Актуально на г.
В статье собраны самые свежие разъяснения ФНС, Минфина и профильных министерств, а также практические примеры проводок, которые вы можете сразу использовать в своей работе. В конце – контакты профильных служб и горячих линий, куда можно обратиться за разъяснениями.

Кратко о жилищно-строительном кооперативе (ЖСК)

ЖСК – это некоммерческая организация, созданная гражданами для совместного строительства и/или эксплуатации жилого дома. Основной документ: Федеральный закон № 214-ФЗ «О участии в долевом строительстве…» и ГК РФ (гл. 4.1).

Особенности бухгалтерского учета ЖСК

• Режим налогообложения: как правило, упрощенная система налогообложения (УСН 15 % «доходы минус расходы»), но могут применяться и ЕНВД/ЕСХН при наличии соответствующей деятельности.
• Форма бухотчетности: полная, но в 2026 г. малые ЖСК (выручка ≤ 800 млн руб. и численность ≤ 100 чел.) сдают упрощенную отчетность (приказ Минфина № 287н).
• Валюта учета: рубли, без валютных операций.
• Основной учет: «доходы по взносам пайщиков + кредиторская задолженность за услуги + расходы на содержание и ремонт».

Применение счета 84 «Нераспределённая прибыль/непокрытый убыток»

На счете 84 ЖСК отражают:

1. Остаток нераспределённой прибыли по итогам года (Dt 99 → Kt 84).
2. Направление прибыли:
   • на формирование резервного капитала (Dt 84 → Kt 82);
   • на улучшение жилого фонда (ремонт, капремонт) (Dt 84 → Kt 86 «Целевое финансирование»);
   • на возврат пайщикам переплаты (редко, Dt 84 → Kt 76).
3. Непокрытый убыток (если расходы превысили доходы) – обратная проводка (Dt 84 → Kt 99).

Типовые проводки ЖСК (2026)

Налоговые обязательства ЖСК в 2026 г.

5.1 УСН 15 %

• К доходам относятся: взносы пайщиков, арендная плата, проценты по вкладам, штрафы, неустойки.
• К расходам: коммунальные платежи, ремонт, услуги управляющих компаний, аудит, банковское обслуживание.
• Важно: взносы пайщиков не облагаются НДС (п. 2 ст. 154 НК РФ).

5.2 Имущественные налоги

• Налог на имущество организаций – льгота по объектам общего имущества (п. 3 ст. 381.1 НК РФ).
• Земельный налог – освобождаются участки под многоквартирными домами (ст. 395 НК РФ).

Отчетность ЖСК в 2026 г.

1. Ежеквартально:
   • УСН-декларация (до 25-го числа месяца, следующего за кварталом).
   • Расчет страховых взносов (ЕФС-1) – если есть сотрудники.
2. Годовая:
   • Бухгалтерская отчетность: бухгалтерский баланс (форма № 1) и отчет о финансовых результатах (форма № 2).
   • Отчет о целевом использовании средств (форма № 5, раздел 3).
   • Отчет в Росстат – форма 57-Т (до 1 апреля).

Примеры расчетов текущего года

Пример 1. ЖСК «Ромашка» (УСН 15 %):
– Доходы: паевые взносы 4 200 000 руб. + аренда 800 000 руб. = 5 000 000 руб.
– Расходы: коммуналка 1 300 000, ремонт 700 000, услуги УК 500 000, прочее 300 000 = 2 800 000 руб.
Налог: (5 000 000 − 2 800 000) × 15 % = 330 000 руб.

Пример 2. Формирование целевого финансирования на капремонт из прибыли:
Dt 84 Kt 86 – 1 500 000 руб. (решение общего собрания ).

Проблемные точки и риски 2026

• Разделение взносов «взнос на строительство» и «оплата коммунальных услуг» – ошибка грозит искажением налоговой базы УСН.
• Недоимка пайщиков: отражаем на счете 76.5 «Прочие дебиторы» и начисляем пени.
• Капремонт: при расходовании целевого финансирования (счет 86) строго оформляем акты КС-2/КС-3 или акты выполненных работ.
• Определение амортизации: общее имущество не амортизируется, но оборудование в подвале/на крыше – амортизируется (КОСГУ 310).

Контакты и горячие линии для обращений

ФНС России
Горячая линия: ###-###-####
Официальный сайт: www.nalog.ru
Личный кабинет юр. лица: lkul.nalog.ru

Федеральная налоговая служба (Центр обработки 1С-Отчетности)
Тел.: ###-###-#### (Москва), e-mail: 1c@nalog.ru

Министерство строительства и ЖКХ РФ
Горячая линия ЖКХ: ###-###-####
Сайт: minstroy.gov.ru

ФНС «Личный приём» (запись онлайн)
Сервис: order.nalog.ru

Саморегулируемые организации (СРО) ЖСК
Союз Жилищных Кооперативов России
Тел.: ###-###-####, e-mail: info@szhr.ru
Сайт: szhr.ru

1. Проверьте, что все взносы пайщиков отражены на счете 86.
2. Сверьте расходы с лимитами УСН 15 %.
3. Убедитесь, что на счете 84 правильно отражено распределение прибыли.
4. Сдайте декларацию УСН и ЕФС-1 в установленные сроки.
5. Разместите годовую отчетность в ЕФРСБ (в течение 3 месяцев после отчетной даты).

Успешной отчетности!
Если остались вопросы – звоните или пишите в контакты выше.