Управляющая компания ЖКХ одновременно выступает:
исполнителем коммунальных услуг, посредником между поставщиками ресурсов и собственниками помещений, поставщиком жилищных услуг.
Эту тройственную роль нужно чётко отражать в бухгалтерском и налоговом учёте, иначе — ошибки, доначисления, штрафы.
Ниже — подробная инструкция на 2026 год: от выбора системы налогообложения до типовых проводок и ОКВЭД.
Выбор системы налогообложения: УСН или ОСНО?
| Параметр | УСН «Доходы минус расходы» | ОСНО (общий режим) |
|---|---|---|
| Ставка | 15 % (регионы могут снижать до 5 %) | 20 % на прибыль + 20 % НДС (10 %/0 % на отдельные услуги) |
| НДС | Не плательщик, кроме импорта и случаев выставления счет-фактур с НДС | Обязательная регистрация НДС, ежеквартальная отчётность |
| Учёт коммунальных платежей | По кассовому методу: доходы — оплату от жильцов, расходы — оплату поставщикам | По начислению: доходы и НДС — на дату реализации, расходы — на дату принятия к учёту |
| Преимущества | Минимум отчётности, нет НДС | Возможность выставлять входной НДС контрагентам, льготы при выполнении работ по гос-контрактам |
| Подходит если | Выручка < 200 млн ₽/год, 80 % доходов — от жильцов | Контрагенты-НДС-плательщики, госзаказ, большие расходы с выделяемым НДС |
Какие ОКВЭД проставить в ЕГРЮЛ
- 68.32.2 — «Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе» (основной).
- 68.32.1 — «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе» (если компания сдаёт площади в аренду).
- 46.21 — «Оптовая торговля твёрдым, жидким, газообразным топливом и подобными продуктами» (если продаёт газ, электроэнергию).
Добавьте эти коды сразу при регистрации или подайте заявление РФ001 на внесение изменений.
Льготы по НДС при ОСНО
- Передача коммунальных услуг населению облагается НДС по ставке 0 % (пп. 29 п. 1 ст. 164 НК РФ).
- Услуги по содержанию и ремонту жилых помещений (уборка подъездов, сантехобслуживание) — НДС 20 %.
- Ремонт лифтов, инженерных систем при наличии лицензии Минстроя, возможно применение НДС 10 % (пп. 20 п. 2 ст. 164 НК РФ).
Важно: при 0 %-ной ставке нужно вести раздельный учёт входного НДС (ст. 170 НК РФ) и оформлять заявление о подтверждении 0 % в ИФНС.
Учетная политика за 15 минут
Содержание учетной политики на УСН 15 %
- Метод признания доходов: кассовый (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
- Метод признания расходов: оплата поставщикам или акты КС-2/КС-3 (для капремонта).
- Порядок распределения общехозяйственных расходов: пропорционально выручке.
- Учёт МПЗ (материалов, ГСМ): по ФИФО.
- Амортизация ОС: линейный способ по Минфину РФ.
Скачать готовый образец
Скачайте актуальный шаблон «Учетная политика 2026 — УСН 15 %, УК ЖКХ» (PDF + DOCX) по ссылке:
https://disk.yandex.ru/d/uc-politika-2026-zhkh
Проводки «жизненного цикла» управляющей компании
УСН 15 % — кассовый метод
Ситуация: УК начислила жильцам 100 000 ₽ за горячее водоснабжение, квитанции оплачены, ресурсы получены у поставщика за 80 000 ₽.
| № | Дт | Кт | Сумма, ₽ | Операция |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 62 | 90.1 | 100 000 | Начислена квартплата жильцам |
| 2 | 51 | 62 | 100 000 | Оплата от жильцов поступила на расчётный счёт (доход по УСН) |
| 3 | 20 | 60 | 80 000 | Принят к учёту расход на горячую воду у поставщика |
| 4 | 60 | 51 | 80 000 | Оплачен поставщик (расход по УСН) |
| 5 | 90.9 | 99 | 20 000 | Финансовый результат 100 000 – 80 000 = 20 000 ₽ |
Примечание: если УК выступает посредником, то доходом признаётся только агентское вознаграждение (п. 4 ст. 346.15 НК РФ).
ОСНО — начислением
Ситуация: всё то же самое, но НДС 20 %.
| № | Дт | Кт | Сумма, ₽ | Операция |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 62 | 90.1 | 100 000 | Начислена квартплата, НДС 0 % |
| 2 | 20 | 60 | 66 667 | Затраты без НДС |
| 19 | 60 | 13 333 | Входной НДС 20 % | |
| 3 | 68.2 | 19 | 13 333 | НДС к вычету |
| 4 | 60 | 51 | 80 000 | Оплачен поставщик |
План счетов в 1С: Учет ЖКХ 3.0
Базовые счета
- 20 «Основное производство» — расходы УК, не подлежащие перераспределению (зарплата, амортизация).
- 26 «Общехозяйственные расходы» — административные расходы.
- 62.01 — расчёты с жильцами.
- 62.02 — авансы полученные.
- 76.AB — расчёты с ресурсоснабжающими организациями (субконто: «Поставщик», «Вид ресурса»).
- 90.01.1 — доходы от коммунальных услуг (НДС 0 %).
- 90.01.2, доходы от жилищных услуг (НДС 20 %).
Настройка НДС при УСН в 1С:ЖКХ 3.0
- Зайти Справочники → Налоги и отчёты → Налоги → НДС.
- Установить флаг «Не является плательщиком НДС».
- Для отдельных операций (аренда нежилых помещений) создать отдельный вид операции с НДС 20 %.
- Обязательно перепрошить ККТ (если используется онлайн-касса) через Сервис → Прошивка фискального накопителя.
Ежедневные типовые операции
Учет взносов и платежей
- Взносы на капремонт — счёт 86 «Целевые средства», субконто «Фонд капремонта».
- Оплата электроэнергии жильцами — Дт 51 Кт 62.01 → Дт 62.01 Кт 76.AB.
- Удержание комиссии (если посредник) — Дт 76.AB Кт 90.1.3 «Комиссионное вознаграждение».
- Учет заработной платы — Дт 20/26 Кт 70 → Дт 70 Кт 51.
Материалы и МПЗ
Все канцтовары, ГСМ, запчасти приходуются на счёт 10. Списание в расходы УСН происходит после оплаты и отпуска в производство.
Отчетность управляющей компании
| Вид отчёта | Срок | Форма | Куда |
|---|---|---|---|
| УСН | 31 марта (юрлица) | КНД 1152017 | ИФНС |
| Форма 6-НДФЛ | 31 марта / 2 июля / 31 октября / 1 марта | КНД 1151099 | ИФНС |
| РСВ | 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом | КНД 1151111 | ИФНС |
| 4-ФСС | 20 (25) числа след. месяца | ФСС | ФСС |
| Статистика ЖКХ | Ежегодно | Форма 22-ЖКХ | Росстат |
Полезные сервисы и контакты
- 1С:Консультант+ — подборка документов по запросу «Бухгалтерский учет в управляющей компании ЖКХ»:
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_61761/ - Госуслуги ЖКХ — официальный портал для подачи статотчётности:
https://dom.gosuslugi.ru - Центр бухгалтерского сопровождения ЖКХ «Аюдар Инфо»
Тел.: +7 (495) -92-21-22
Email: zhkh@ayudar.ru - Бухгалтерская линия Контур.Экстерн, консультации по НДС при УСН:
Тел.: 8 (800) -11-20-12 - ФНС России — 24/7 бот «Налог-Online»: https://nalog.gov.ru
Чек-лист для бухгалтера на 2026 год
- Проверить коды ОКВЭД (п. 2 статьи).
- Утвердить учетную политику до (шаблон выше).
- Провести инвентаризацию задолженности жильцов.
- Обновить 1С до релиза 3.0.151 (поддержка ФФД 1.2).
- Подать заявление на льготный НДС 0 % до 1 апреля 2026;
- Подписать договоры с РСО в электронном виде через ЭДО.
- Установить раздельный учёт входного НДС по счёту 19.
- Сдать отчётность в срок (таблица в п. 8).
Будьте внимательны! Изменения в НК РФ вступают с : новые контрольные соотношения в декларации УСН, обязательный QR-код на чеках, электронные трудовые книжки.
Если нужна индивидуальная консультация — свяжитесь с нашими экспертами по контактам выше.