Сегодня: 07:14:17

Ключевые выводы

• ТСЖ может сдавать в аренду только имущество, которое ему принадлежит либо передано в управление решением общего собрания собственников.
• Общедомовое имущество (коридоры, подвалы, чердаки, фасады) относится к долевой собственности всех собственников помещений и передаётся в аренду только после решения общего собрания единогласно (100 % голосов).
• Любой договор аренды, заключённый ТСЖ без надлежащих полномочий, может быть признан судом недействительным (см. Определение Санкт-Петербургского городского суда от № 33-3322/2011).

Что считается «нежилым помещением» в МКД

По ЖК РФ (ст. 36, редакция 2024–2025 гг.) в состав общего имущества входят:

1. Несущие конструкции дома (стены, колонны).
2. Машинные отделения, инженерные системы, подвалы, чердаки, кровля.
3. Земельный участок, на котором расположен дом.

Нежилые помещения, которые можно сдавать в аренду:

• Офисы или магазины на первом этаже, оформленные как самостоятельные объекты с кадастровым номером.
• Подсобные помещения, предусмотренные проектной документацией, но не входящие в состав общего имущества.

Кто имеет право заключать договор аренды

Как оформить аренду общедомового имущества: пошаговая схема

1. Подготовка повестки общего собрания.
   Включаем пункт: «О передаче в аренду части общего имущества».
2. Уведомление собственников.
   За 10 дней до собрания рассылаем уведомления (лично, по почте, через электронную подпись, размещаем на доске объявлений).
3. Проведение собрания.
   Необходимо 100 % голосов всех собственников помещений (ЖК РФ, ст. 46 ч. 1 п. 3).
4. Протокол общего собрания.
   Обязательные реквизиты:
   • дата, время, место;
   • кворум (доли в %);
   • существо решения (какую часть и кому сдать, срок, цена).

Стороны: ТСЖ (арендодатель) ↔ Арендатор.
Прилагаем к договору копию протокола общего собрания.

5. Регистрация (при необходимости).
   Если договор ≥ 1 года или объект недвижимости, подаём на гос. регистрацию в Росреестр.

Как выглядит образец договора аренды

Форма договора аренды нежилого помещения между ТСЖ и собственником-не членом ТСЖ (2025 г.)

Предмет договора

• Объект: нежилое помещение площадью ___ м², расположенное по адресу: г. ___, ул. ___, д. ___, помещение № ___.
• Цель использования: ___ (офис, магазин, склад и т.д.).

Срок аренды

• С «___» ___ 2026 г. по «___» ___ 2027 г.

Арендная плата

• ___ ₽ в месяц, включая НДС (если ТСЖ на ОСНО).

Условия по коммунальным платежам

• Оплата осуществляется арендатором по счетам ТСЖ дополнительно к арендной плате.

Ответственность сторон

• ТСЖ отвечает за состояние общих инженерных систем; арендатор, за сохранность помещения.

Расторжение

• В одностороннем порядке по инициативе любой стороны при предупреждении за 30 календарных дней.

Шаблон можно скачать на сайте «ГАРАНТ» или «Договор-Юрист.Ру».

Частые ошибки и риски

Договор без решения общего собрания

Судебная практика: Определение Санкт-Петербургского городского суда от № 33-3322/2011 — договор признан недействительным, ТСЖ обязано вернуть полученные деньги.

Сдача в аренду части коридора или подвала без регистрации

Последствия:

• Штраф за самовольное занятие общего имущества (КоАП РФ, ст. 7.21) до 5000 ₽ для физлиц.
• Возможное обязание демонтировать перегородки и освободить помещение.

Отсутствие техпаспорта БТИ или экспликации

Без этих документов сделка не пройдёт гос. регистрацию, арендатор не сможет поставить кассу/ОКВЭД.

Калькулятор расчёта арендной ставки

Минимальная ставка для нежилого помещения в МКД (средняя по РФ, 2026 г.):

• 1-й этаж, отдельный вход — 1 200 ₽/м²/мес.
• Цоколь, подвал — 600 ₽/м²/мес.
• Чердак — 400 ₽/м²/мес.

Контакты для консультаций

• Государственная жилищная инспекция г. Москвы
  Тел.: +7 (495) -77-75-55
  Сайт: gji.mos.ru
• Росреестр (филиал г. Санкт-Петербург)
  Тел.: +7 (812) -75-55-55
  Онлайн-запись: rosreestr.gov.ru
• Бесплатная юридическая помощь (гос. услуга 29 ФЗ)
  Тел. горячей линии: ###-###-####
• Ассоциация «ЖКХ Контроль»
  Email: info@zhkhkontrol.ru

ТСЖ может заключать договоры аренды нежилых помещений только при соблюдении трёх условий:

1. Право собственности или полномочия от общего собрания.
2. Соблюдение формы собрания и кворума.
3. Гос. регистрация (если срок ≥ 1 год).

Соблюдайте процедуру — избежите штрафов и судебных споров!