Что такое ЖСК и ЖК по ЖК РФ?
ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и ЖК (жилищный кооператив) — это добровольные объединения граждан и (в ряде случаев) юридических лиц, созданные для:
- удовлетворения потребности в жилье;
- управления многоквартирным домом.
Их правовое положение закреплено статьёй 110 ЖК РФ и рядом подзаконных актов.
Кратко о нормативной базе
| Документ | Что регулирует |
|---|---|
| ЖК РФ, ст. 110–122 | Основы создания и деятельности ЖСК/ЖК |
| ФЗ-349 от | Поправки к ст. 110 (о распространении норм на кооперативы, созданные после ) |
| ФЗ-7 от | Гражданско-правовое положение ЖСК/ЖК |
| Приказ Минстроя РФ № 937/пр от | Форма уведомления о выборе способа управления |
Отличия ЖСК от ЖК
Для удобства, в виде сравнительной таблицы.
| Признак | ЖК | ЖСК |
|---|---|---|
| Цель создания | приобретение, реконструкция и содержание дома | строительство, реконструкция и содержание дома |
| Застройщик | может выступать при реконструкции | выступает при строительстве и реконструкции |
| Ограничение числа объектов | не установлено | одновременно > 1 дома > 3 этажей – запрещено |
Кроме случаев, предусмотренных ФЗ-161 «О содействии жилищному строительству».
Пошаговая схема создания ЖСК/ЖК
- Инициативная группа (не менее 3 человек) созывает учредительное собрание.
- Принимается устав, определяющий:
- порядок вступления/выхода пайщиков;
- структуру органов управления (общее собрание, правление, председатель, ревизионная комиссия);
- порядок формирования и использования фондов (жилищный, ремонтный и др.).
- Определяются размер паевого взноса и порядок оплаты.
- Регистрация в ФНС через МФЦ или онлайн (форма «П00001»).
- В течение 5 рабочих дней после регистрации:
- уведомляется орган государственного жилищного надзора субъекта РФ о выборе способа управления домом;
- при необходимости заключается договор управления с управляющей организацией (п. 6.1 ст. 110 ЖК РФ).
Финансовые обязательства пайщиков
- Вступительный взнос — разовый.
- Паевый взнос — основной источник финансирования строительства/приобретения.
- Членские взносы — на текущее содержание и ремонт.
- Дополнительные взносы — по решению общего собрания на капремонт, модернизацию, инженерные системы.
Органы управления и компетенция
6.1 Общее собрание / конференция
Конференция созывается, если членов > 50. В уставе прописывается:
- кворум (обычно 50 % + 1 голос);
- очная/заочная форма;
- перечень вопросов исключительной компетенции (утверждение бюджета, смена председателя, преобразование в ТСЖ и т.д.).
6.2 Правление и председатель
- Реализует решения общего собрания.
- Заключает договоры (с управляющими компаниями, подрядчиками).
- Выполняет текущее администрирование: начисление взносов, контроль за платежами, подача показаний приборов учёта.
6.3 Ревизионная комиссия / аудитор
Контролирует финансово-хозяйственную деятельность председателя и правления.
Преобразование ЖСК в ТСЖ
Согласно ст. 122 ЖК РФ, ЖСК может быть преобразован в ТСЖ решением общего собрания членов кооператива не менее чем 2/3 голосов. Схема:
- Общее собрание → принятие решения о реорганизации.
- Формирование переходного правления.
- Подготовка разделительного баланса.
- Регистрация ТСЖ в ФНС.
- Внесение изменений в ЕГРН (переход права собственности на общее имущество к ТСЖ).
Распространённые ошибки и риски
- Отсутствие устава или застарелая редакция → споры о полномочиях.
- Заниженные взносы → дефицит средств на капремонт.
- Смешение денежных потоков (личные счета председателя и кооператива) → риск привлечения к уголовной ответственности по ст. 160 УК РФ.
- Игнорирование обязанности уведомлять жилищный надзор → штраф до 20 000 руб. на председателя (ст. 7.22 КоАП РФ).
Практический чек-лист для председателя ЖСК
Скачайте и распечатайте:
- Актуализированный устав (2024 г.).
- Регламент общего собрания.
- График взносов с реквизитами расчётного счёта.
- Договор с управляющей компанией (при необходимости).
- Журнал учёта членов кооператива (ФИО, доля, задолженность).
- Шаблон уведомлений в жилищный надзор (форма 037-ЖСК).
Контакты для консультаций и обращений
- Центральный офис КонсультантПлюс
117292, Москва, ул. Кржижановского, д. 6
Тел.: +7 (495) -56-82-83, +7 (495) -87-92-92
Сайт: consultant.ru - Инфокрафт (ЖКХ 365) — техническая поддержка онлайн-сервисов для ЖСК/ТСЖ
Бесплатный звонок по РФ: 8-800-700-8-365
Сайт: gkh365.ru - Госжилнадзор Москвы
125130, г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 10
Тел.: +7 (495) -77-76-66
Эл. почта: gzhn@mos.ru - ФНС России (регистрация/перерегистрация)
Горячая линия: ###-###-####
Официальный сайт: nalog.ru - Минстрой России
109147, Москва, ул. Садовая-Самотёчная, д. 10/1
Тел.: +7 (495) -03-30-00
Приёмная онлайн: minstroy.gov.ru
Если требуется индивидуальная юридическая помощь, обращайтесь в региональные коллегии адвокатов или квалифицированные юридические фирмы, специализирующиеся на жилищном праве.
Статья подготовлена на основе актуального законодательства и официальных разъяснений на . При цитировании ссылка на источник обязательна.