Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — это форма объединения граждан для совместного строительства жилья. Однако после того как дом построен и пайщики полностью выплатили свои паевые взносы, перед кооперативом встает вопрос: что дальше? Ниже, подробный разбор судьбы ЖСК после завершения строительства, а также контакты организаций и госорганов, к которым можно обратиться за помощью.
Что такое ЖСК и когда он «заканчивает работу»
ЖСК создаётся для строительства многоквартирного дома, после чего каждый пайщик получает квартиру в собственность. С момента ввода дома в эксплуатацию кооператив фактически выполняет свою основную функцию; Однако формально организация может продолжать существовать и даже управлять домом — если члены кооператива так решат.
Почему возникает вопрос о ликвидации ЖСК
Государство считает, что после выплаты последнего пая смысл существования ЖСК теряется:
- 468 ЖСК из 4 250 (примерно 11 %) в России сами управляют своими домами (данные Госдумы, май 2025 г.).
- Остальные либо фактически не ведут деятельность, либо передали управление профильным управляющим компаниям (УК).
- Депутаты считают, что «мертвые» ЖСК создают правовую неопределённость и дополнительные риски для собственников.
Законопроект 2025–2026 гг.: ключевые положения
В Госдуму внесён проект федерального закона, который обязывает:
- После выплаты последнего пая собственники в течение трёх месяцев обязаны:
- реорганизовать ЖСК в ТСЖ;
- или изменить способ управления (передать дом в управление УК).
- Если решение не принято — органы госжилнадзора обратятся в суд о принудительной ликвидации ЖСК.
- Орган местного самоуправления проведёт открытый конкурс по выбору управляющей компании.
Аргументы «за» и «против»
| За | Против |
|---|---|
|
|
Как проходит процесс реорганизации или ликвидации
- Созыв общего собрания пайщиков (или собственников помещений, если квартиры уже оформлены).
- Решение:
- о преобразовании в ТСЖ;
- о передаче управления в УК;
- о начале процедуры ликвидации.
- Регистрация изменений в ФНС и Росреестре (для ТСЖ).
- Передача прав и обязанностей по управлению домом выбранной управляющей компании.
- Распределение имущества ЖСК (подвалы, крыши, инженерные сети — переходят к новой форме управления).
Живой кейс: ЖК «Поколение» во Владимире
13 февраля 2026 г. дольщики «Поколения» проголосовали против создания ЖСК и за передачу прав достройки компании ООО «Специализированный застройщик «ВСК»:
- Дом должен был быть сдан ещё в 2022 г., но застройщик ООО «Капитал-Строй» обанкротился.
- На собрании присутствовал конкурсный управляющий Михаил Шульман, который подтвердил: «Мы надеемся, что люди не выберут ЖСК, потому что это полностью на них ложится».
Контакты и ресурсы для пайщиков и собственников
| Организация / ведомство | Телефон / e-mail | Онлайн-ресурс |
|---|---|---|
| Государственная Дума РФ, Комитет по строительству и ЖКХ | +7 (495) -92-20-00 | duma.gov;ru |
| Минстрой России, Департамент развития ЖКХ | +7 (495) -87-90-00 | minstroy.gov.ru |
| Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства (ДДУ.Фонд) | 8 (800) -00-29-04 | ddu-fond.ru |
| Росреестр (регистрация ТСЖ/УК, внесение изменений) | 8 (800) -00-34-34 | rosreestr.gov.ru |
| Госжилнадзор субъектов РФ | номера в регионах | поиск через gosnadzor.ru |
| Консультации по ЖСК и реорганизации | +7 (3463) -5-47-87 | жск-инфо.рф |
Пошаговая инструкция для собственников дома, построенного ЖСК
- Соберите документы: устав ЖСК, свидетельства о праве собственности, выписку из ЕГРН.
- Организуйте общее собрание: уведомите всех собственников за 10 дней (ст. 45, 46 ЖК РФ).
- Принимайте решение:
- подготовьте протокол собрания;
- оформите решение у нотариуса (если требуется кворум 100 %).
- Зарегистрируйте изменения:
- в налоговой (ФНС) — для преобразования в ТСЖ;
- в Росреестре — для внесения сведений о новой форме управления.
- Подпишите договор управления с выбранной УК или утвердите устав ТСЖ.
Что делать, если застройщик-банкрот
Если ваш ЖСК ещё не достроен, а застройщик обанкротился:
- Следите за процедурой конкурсного производства через сайт ЕФРСБ (bankrot.gov.ru).
- Участвуйте в общих собраниях дольщиков (организатор — конкурсный управляющий).
- Голосуйте за передачу прав достройки новому застройщику (пример ЖК «Поколение»).
- Контакт для вопросов о банкротстве застройщика: +7 (495) -09-40-40 — Единая служба поддержки дольщиков.
Полезные Telegram-каналы и сайты
- @zhkh_rf, официальный канал Минстроя России.
- @capstroy — новости о долевом строительстве и ЖСК.
- Клерк.Премиум — правовые консультации по ЖСК и ТСЖ: t.me/klersk.
Внимание! Если ваш ЖСК уже достроил дом и все паевые взносы выплачены, до вам необходимо провести общее собрание и определиться с будущим форматом управления. В противном случае:
- госжилнадзор может подать в суд о ликвидации;
- орган местного самоуправления проведёт конкурс и выберет управляющую компанию без вашего участия.
Сохраняйте спокойствие, держите документы в порядке и не откладывайте собрания: форма управления вашим домом должна быть выбрана осознанно и заранее.