ЖСК (Жилищно-строительный кооператив) — это некоммерческая организация, объединённая по принципу членства граждан и/или юридических лиц для совместного строительства, приобретения или управления объектами недвижимости. Главная цель создания ЖСК — обеспечение членов кооператива жилыми помещениями (или нежилыми, если речь идёт о гаражных или офисных ЖСК). Ниже разберёмся, кто именно относится к ЖСК, какие бывают формы кооперативов и какие контакты нужны для решения вопросов.
Кто считается членом ЖСК?
Членами ЖСК признаются:
- Члены-учредители — физические или юридические лица, подписавшие учредительные документы и внесшие паевые взносы.
- Члены-пайщики — граждане, вступившие в кооператив после регистрации и внесшие установленные взносы.
- Члены-наследники — лица, получившие права по наследству от первоначального пайщика.
Важно: членство в ЖСК закрепляется в реестре пайщиков и подтверждается свидетельством или выпиской из реестра. Без внесения паевого взноса человек считается ассоциированным членом, но не имеет полного права голоса и доли в имуществе кооператива.
Виды ЖСК
- ЖСК «первичного» типа — объединение граждан, строящих дом для себя с нуля. Все пайщики — будущие собственники квартир.
- ЖСК «вторичного» типа, кооператив, купивший готовый дом (новостройку или старый фонд) и распределяющий квартиры среди членов.
- Специализированные ЖСК:
- Гаражно-строительные кооперативы (ГСК) — строительство гаражей и стоянок.
- Дачно-строительные кооперативы (ДСК) — получение земельных участков и строительство дач.
- Офисно-строительные кооперативы — приобретение офисных помещений.
Кому (и зачем) относится ЖСК в структуре власти и ЖКХ?
ЖСК не относится напрямую ни к органам власти, ни к управляющим компаниям. Однако:
- ЖСК обязан вести учёт пайщиков и передавать сведения в Росреестр и ФНС (налоговую).
- ЖСК может заключать договора с управляющими компаниями (УК) на обслуживание общего имущества.
- ЖСК подотчётен Минстрою РФ и региональным министерствам жилищной политики.
Контакты и органы контроля
Чтобы получить разъяснения по вопросам ЖСК (вступление, выписка, долги, конфликты, решение общего собрания), можно обратиться:
- Федеральная налоговая служба (ФНС) — ведёт реестр некоммерческих организаций.
Онлайн-форма: https://service.nalog.ru/rafp/
Тел. горячей линии: ###-###-#### - Росреестр — регистрация права собственности на квартиры и землю в составе ЖСК.
Официальный сайт: https://rosreestr.gov.ru
Тел. ###-###-#### - Минстрой РФ — методические письма и разъяснения по закону «О жилищных кооперативах».
Сайт: https://minstroyrf.gov.ru - Жилинспекция региона — контроль за соблюдением прав пайщиков.
Найти адрес и телефон можно на сайте местной администрации. - Прокуратура, если права пайщика нарушены (например, незаконное исключение из состава).
Приёмная: 123-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан», онлайн-приём через сайт прокуратуры вашего региона.
Частые вопросы пайщиков
Как выйти из ЖСК и забрать паевой взнос?
Необходимо подать заявление на имя председателя. Кооператив обязан вернуть пай за вычетом расходов (ст. 116 ФЗ-208 «О жилищных кооперативах»). Срок возврата — до 1 года, если иное не зафиксировано в уставе.
Как оспорить решение общего собрания?
В течение 3 месяцев можно подать иск в суд по месту нахождения ЖСК (ст. 188 ГК РФ). Подать жалобу можно через Госуслуги или лично в канцелярию суда (с копией устава и протокола собрания).
Должен ли ЖСК платить налоги?
Нет, доходы от взносов пайщиков не облагаются НДС и налогом на прибыль. Однако земельный и имущественный налоги оплачиваются кооперативом в виде налоговой нагрузки на общее имущество.
ЖСК относится к своим пайщикам, физическим и юридическим лицам, объединившимся для достижения конкретной цели (получение жилья, гаража или офиса). Внешне кооператив взаимодействует с государственными органами (ФНС, Росреестр, Минстрой) и, при необходимости, с УК. При любых конфликтах или вопросах первым пунктом контакта является председатель правления ЖСК, затем — вышестоящие инстанции, перечень которых приведён выше.
Дата актуализации: 24 марта 2026 г.