Расчёт жилого фонда — ключевой этап при проектировании микрорайонов, жилых комплексов и отдельных домов. Правильно определённый жилой фонд позволяет:

• оценить вместимость территории;
• спланировать социальную инфраструктуру (школы, детсады, поликлиники);
• рассчитать нагрузку на инженерные сети;
• определить объём инвестиций и ожидаемую прибыль застройщика.

Базовая формула жилого фонда

Жилой фонд микрорайона рассчитывается по формуле:

F = S × σ, где

• F, общая площадь жилого фонда, м²;
• S — площадь застраиваемой территории микрорайона, га;
• σ — средневзвешенная плотность жилого фонда (брутто), м²/га.

1.1 Расчёт средневзвешенной плотности

При смешанной застройке (дома разной этажности) используется взвешенное среднее значение:

σ = Σ (P_i × σ_i) / 100, где

• P_i, доля зданий данной этажности в % от общей площади жилого фонда;
• σ_i — нормативная плотность жилого фонда для домов данной этажности (берётся из СНиП или региональных норм).

Пример: микрорайон площадью 59,4 га, средняя плотность 5 263,2 м²/га → F = 312 634,08 м².

От жилого фонда — к численности населения

Количество жителей определяется по норме обеспеченности:

N = F ⁄ α, где

• N, численность населения, чел.;
• α — средняя норма обеспеченности общей площадью, м²/чел. (по СНиП 2.07.01-89 принимается 18 м²/чел.).

Пример: N = 312 634,08 ⁄ 18 ≈ 17 369 человек.

Распределение жилого фонда по этажности

Для дальнейшего планирования строительства жилой фонд распределяют согласно заданному процентному соотношению этажности:

Состав семей и потребность в квартирах

Для планирования количества квартир используется демографический состав населения:

• Семьи из 1–3 чел. — 60 %
• Семьи из 4–5 чел. — 20 %
• Семьи из 6 и более чел. — 5 %

Исходя из 17 369 жителей, получаем ≈ 7 865 семей, которые потребуют разные типы квартир.

Как рассчитать площадь одной квартиры

5.1 Общая площадь

Сумма всех внутренних помещений без балконов, лоджий и террас.

Пример: 50 м² = 12 + 20 + 6 + 3 + 1,5 + 7,5 (см. таблицу в источнике [2]).

5.2 Жилая площадь

Сумма только жилых комнат (спальни, гостиные). Кухня, санузлы, коридоры не учитываются.

5.3 Полезная и приведённая площадь

• Полезная: включает все помещения, включая балконы и лоджии без коэффициентов.
• Приведённая: общая площадь + балконы/лоджии с понижающими коэффициентами (0,3–0,5), используется в ДДУ.

Практический чек-лист для застройщика

1. Определить площадь участка S, га.
2. Подобрать нормативные значения σ_i для выбранных этажностей.
3. Рассчитать средневзвешенную σ.
4. Найти F и N.
5. Распределить жилой фонд по этажности и типологиям квартир.
6. Согласовать расчёты с органами местной власти и инженерными службами.

Контакты для обращений

• Федеральная служба по надзору в сфере строительства (Главгосэкспертиза России)
  gge.ru
  Тел.: +7 (495) -33-44-44
• Росреестр (ЕГРН, технические планы)
  rosreestr.gov.ru
  Тел.: ###-###-####
• БТИ (технические паспорта, обмеры)
  Найдите своё отделение по ссылке: bti.ru
• Минстрой России
  minstroy.gov.ru
  Тел.: +7 (495) -23-03-52
• Региональные комитеты архитектуры и градостроительства
  Уточняйте на сайте администрации вашего муниципалитета.

Дата актуализации: 24 марта 2026 г.