Важно: 03 марта 2026 года в Госдуму внесён проект федерального закона № 920521-8‚ который предлагает упразднить ЖСК как форму управления многоквартирными домами. Это может существенно изменить порядок формирования и учёта расходов. Ниже приведён актуальный алгоритм действий на сегодняшний день.

Что такое ЖСК и какие расходы он несёт

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК), это некоммерческое объединение собственников помещений в многоквартирном доме‚ созданное для совместного владения‚ пользования и управления общим имуществом.

Основные группы расходов:

• Эксплуатационные расходы:
  • содержание и текущий ремонт общего имущества;
  • коммунальные ресурсы (отопление‚ водоснабжение‚ электроэнергия в местах общего пользования);
  • уборка и вывоз мусора;
  • услуги управляющего персонала.
• Капитальные расходы:
  • капремонт кровли‚ фасада‚ инженерных систем;
  • модернизация лифтов‚ установка ИПУ‚ переход на автономное отопление;
  • создание фонда капремонта.
• Административные расходы:
  • бухгалтерское и юридическое сопровождение;
  • проведение общих собраний‚ печать бюллетеней;
  • страхование гражданской ответственности;
  • оплата услуг расчётного центра и банковские комиссии.

Как формируется смета расходов ЖСК

1. Инициатива правления.
   Правление составляет проект годовой сметы по каждой статье расходов на основе:
   • акта обследования технического состояния дома;
   • договоров с ресурсоснабжающими организациями;
   • дефектных ведомостей и смет на ремонт;
   • протоколов прошлых общих собраний.
2. Экономическая экспертиза.
   Смета обязательно согласовывается с ревизионной комиссией и/или внешним аудитором‚ если таковые предусмотрены уставом.
3. Общее собрание членов кооператива.
   Смета утверждается простым большинством голосов от общего числа членов кооператива (ст. 111 ЖК РФ). Решение фиксируется в протоколе.

Источники финансирования расходов

Бухгалтерский и налоговый учёт расходов

ЖСК применяет упрощённую систему налогообложения (УСН «Доходы минус расходы» 15 %)‚ если соответствует критериям‚ либо налог на прибыль (20 %).
Важно: взносы членов ЖСК не являются доходом (п. 3 ст. 251 НК РФ)‚ а значит облагаются налогом только проценты на остатки на счетах и штрафы.

Основные проводки:

• Дт 51 Кт 76-5 — поступили взносы членов.
• Дт 26 Кт 60 — оплата услуг управляющей компании‚ электрика‚ сантехника.
• Дт 20 Кт 10/70/69, списание материалов на капремонт‚ начисление ЗП и взносов.
• Дт 86 Кт 20 — закрытие целевого финансирования по завершении ремонта.

Что изменится после принятия закона № 920521-8

1. Упразднение ЖСК.
   Существующие кооперативы должны будут до г. преобразоваться либо в ТСЖ‚ либо передать управление УК или ТСН.
2. Распределение остатков.
   Накопленные средства фонда капремонта и остатки на расчётном счёту подлежат передаче в Фонд капитального ремонта региона или новой управляющей организации по решению общего собрания.
3. Аудит и отчётность.
   За 2026–2027 гг. ЖСК обязаны пройти обязательный аудит и опубликовать финансовую отчётность в ЕГРЮЛ/ЕГРИП.

Пошаговый алгоритм оптимизации расходов в 2026 г.

1. Анализ 3-летней истории расходов (Excel-таблица по статьям).
2. Энергоаудит для выявления перерасхода тепла/электроэнергии.
3. Конкурсная закупка услуг (с применяется ЕИС-закупки даже для ЖСК > 500 тыс. руб).
4. Переход на прямые договоры с РСО (исключаются посредники).
5. Инвентаризация долгов – подача в суд на неплательщиков через МФЦ или ГАС «Правосудие».

Контакты и куда обращаться

• Жилищная инспекция вашего региона.
  Телефон горячей линии: 8-800-700-8-07
  Онлайн-приёмная: жкх.рф
• Роспотребнадзор (споры о качестве услуг ЖКХ).
  Горячая линия: ###-###-####
  Электронная приёмная: rospotrebnadzor.ru/feedback
• ФНС – консультации по налогам ЖСК.
  Онлайн-консультант для НКО: nalog.ru/nkofaq
• Бесплатная юридическая помощь для собственников.
  Минстрой России: minstroyrf.ru/support
  Телефон: ###-###-####
• Координационный центр «ЖКХ Контроль» (консультации по сметам‚ шаблоны решений общих собраний):
  E-mail: help@jkhcontrol.ru
  WhatsApp: +7 -95 108-00-72

1. Утвердите смету до 1 апреля 2026 г. и разместите её на официальном сайте ЖСК (или доске объявлений).
2. Настройте двухфакторку и электронную подпись для Госуслуг и ЕИС – это ускорит любые госзакупки.
3. Храните все первичные документы в электронном виде с цифровой подписью для упрощения будущего аудита.
4. Используйте Zoom для дистанционных общих собраний (при условии закрепления такой возможности в уставе).
5. Подпишитесь на обновления проекта закона № 920521-8 на сайте Госдумы‚ чтобы своевременно подготовиться к трансформации.

Напоминание: любые изменения в устав и смету вступают в силу только после их официального опубликования в ЕГРЮЛ и уведомления всех членов кооператива.