Товарищество собственников жилья (ТСЖ), это форма самоорганизации собственников помещений многоквартирного дома. Одним из самых частых вопросов‚ который возникает у граждан‚ становящихся членами ТСЖ‚ звучит так: «Должно ли ТСЖ заключать отдельный договор с каждым собственником на управление домом?» Ниже разберёмся по пунктам‚ когда‚ с кем и в какой форме заключаются договоры‚ а также куда обращаться при возникновении споров.
Основной документ‚ который регулирует отношения: Устав ТСЖ
Юридически ТСЖ создаётся самими собственниками на общем собрании. С момента государственной регистрации ТСЖ становится юридическим лицом и действует на основании:
- Устава ТСЖ — главного внутреннего документа‚ который утверждается общим собранием собственников;
- Решений общего собрания — основного органа управления ТСЖ;
- Жилищного кодекса РФ (гл. 13–18).
Следовательно‚ дополнительный договор «на управление» между ТСЖ и каждым собственником не требуется‚ потому что:
- Вступая в ТСЖ‚ собственник автоматически соглашается с положениями Устава и обязан их соблюдать (ст. 143 ЖК РФ).
- Все права и обязанности (взносы‚ содержание общего имущества‚ порядок голосования и т. д.) уже описаны в Уставе и решениях общего собрания.
Когда всё-таки нужен отдельный договор?
Отдельный договор может потребоваться в двух случаях:
2.1 Договор с управляющей организацией
Если ТСЖ не самостоятельно управляет домом‚ а делегирует эти полномочия управляющей компании (УК) или индивидуальному предпринимателю‚ тогда ТСЖ заключаает договор управления с УК (ст. 162 ЖК РФ). Собственники при этом:
- утверждают условия договора на общем собрании;
- вступают в договорные отношения не напрямую‚ а через ТСЖ.
2.2 Договор на оказание отдельных услуг
Иногда ТСЖ заключает с собственниками:
- Договоры на капитальный ремонт — если ремонт выполняется за счёт взносов‚ превышающих обычные платежи;
- Дополнительные соглашения — например‚ на установку индивидуальных приборов учёта‚ доступа к чердаку/подвалу и т. д.
Пошаговая схема: как происходит вступление в ТСЖ
- Созывается учредительное собрание собственников.
- Утверждаются Устав и порядок вступления (обычно путём подачи заявления).
- Регистрируется ТСЖ в ФНС (получается ЕГРЮЛ).
- Новый собственник при покупке квартиры автоматически становится членом ТСЖ и обязан соблюдать Устав.
- Отдельный договор не подписывается. Достаточно акта приёма-передачи квартиры и выписки из ЕГРН.
Типовые образцы документов
- Шаблон Устава ТСЖ
- Протокол общего собрания собственников
- Заявление о вступлении в ТСЖ
Ответственность за неуплату взносов
Если собственник отказывается оплачивать коммунальные услуги или взносы на содержание общего имущества‚ ТСЖ вправе:
- начислить пени (ст. 155 ЖК РФ);
- обратиться в суд с иском о взыскании долга;
- ограничить голосующий голос неплательщика на общем собрании (при наличии такого пункта в Уставе).
Контакты и куда обращаться
Органы и организации‚ куда можно обратиться по вопросам ТСЖ:
- Госжилинспекция региона
Контролирует законность действий ТСЖ‚ рассматривает жалобы на нецелевое расходование средств.
Телефон «горячей линии»: ###-###-#### (единый федеральный номер‚ звонок бесплатный).
Онлайн-обращение: https://гжи.рф - Управление Министерства строительства и ЖКХ субъекта РФ
Консультации по изменению Устава‚ порядку проведения общих собраний.
Email: jkh@region.ru - Роспотребнадзор
Принимает жалобы на качество коммунальных услуг.
Телефон: ###-###-####
Сайт: http://rospotrebnadzor.ru - Региональное отделение «ЖКХ Контроль»
Независимые экспертизы‚ юридическая поддержка собственников.
Телефон: ###-###-#### (Москва и МО)
Сайт: https://jkh-gov.ru -
Юридические клиники при ВУЗах
Бесплатные консультации по вопросам ТСЖ.
Пример: Юридическая клиника Финансового университета при Правительстве РФ
Email: clinic@fa.ru
Что делать‚ если возник спор
- Сначала — внутри ТСЖ. Подайте заявление на имя председателя правления ТСЖ с требованием предоставить отчёт‚ документы‚ копии решений.
- Претензия в письменной форме. Если вопрос не решён — направьте претензию заказным письмом.
- Жалоба в Госжилинспекцию или суд. При отказе добровольно устранить нарушения — подаётся исковое заявление в районный суд по месту нахождения дома.
Краткий вывод
ТСЖ не обязано заключать отдельный договор управления с каждым собственником. Все права и обязанности закреплены в Уставе и решениях общего собрания. Дополнительные договоры могут быть нужны лишь при передаче функций управления сторонней УК или при выполнении отдельных работ. При любых спорных вопросах рекомендуется обращаться к профильным органам и юристам‚ контакты которых приведены выше.